В нашей стране любят амнистии — вот и подоспела очередная, на этот раз гаражная. Под гаражной амнистией следует понимать «упрощённый порядок регистрации прав собственности на землю под гаражом». Федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ уже подписан. «Гаражная амнистия» будет действовать с 1 сентября текущего года и до 1.09.2026. Государство внакладе не останется: миллионы неузаконенных объектов окажутся на учёте — и на них можно будет начислять налоги на землю и имущество. А какой профит обычным владельцам? Давайте разберёмся.
Почему нужно оформлять права собственности на землю под гаражом
У вас есть гараж? А документы на него? Вы узаконили своё имущество? Нужно ли это делать — и для чего?
Ответ простой — узаконить нужно. Хотя бы по двум причинам.
Причина первая: снесут и не заметят
Во-первых, ваш гараж могут снести. В лучшем случае вы получите небольшую компенсацию. Но скорее всего — ничего. Ситуации бывают разные. В Москве, например, за снос гаража с каменными стенами владелец может получить до 350 тысяч рублей, а за металлический — до 175 тысяч рублей. В Санкт-Петербурге сумма компенсации в 3-3,5 раза меньше. И, кстати, право на получение компенсации ещё нужно доказать. По всей России сносят не просто отдельные гаражи — целые кооперативы. Например, в одном из районов Нижнего Новгорода при строительстве дороги под снос попали сразу 350 гаражей.
Причина вторая: беспроблемная продажа/дарение/наследование
Если вы решите, к примеру, продать гараж, сделать это без документов будет проблематично. Зачем покупателю делать лишние телодвижения, если на рынке достаточно других предложений? То же самое относится к случаям дарения и наследования такого имущества. Хотите владеть своей недвижимостью, не попадая в спорные ситуации в будущем — придётся легализоваться. Право собственности на гараж нужно оформить строго по закону. И это главное. Узаконивайте, но помните: нужно будет заплатить налоги.
Воспользовавшись услугой «Снижение налога на имущество», вы получите в сжатые сроки бесплатный расчет возможной и варианты налоговой оптимизации. Уникальные методы компании Митсан, включая механизм обоснования и понижения налоговых ставок, работают не только на результат, но и экономят время и финансы клиентов.
Под амнистию: «кому чё, кому ничё»
Амнистия коснётся только тех объектов, которые соответствуют следующим базовым требованиям:
- ваш гараж — капитальная постройка с фундаментом;
- он стоит на государственной или муниципальной земле;
- гараж построен до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, т.е. до 30 декабря 2004 года.
Кто, помимо владельцев объекта, сможет воспользоваться правом на амнистию:
- наследники людей, купивших/построивших гараж до 30 декабря 2004 года;
- граждане, получившие гараж по соглашению, в том числе в результате купли-продажи или обмена.
Применить гаражную амнистию смогут те, кто получил участок от организации или же участок был образован из общей территории гаражного кооператива для размещения гаражей и выделен владельцу гаража. Но только в том случае, если объект был построен до 30.12.2004.
Как стать полноправным хозяином гаража?
Согласно разъяснениям эксперта Федеральной кадастровой палаты Росреестра, доцента кафедры земельного права и государственной регистрации недвижимости Московского государственного университета геодезии и картографии Евгения Марьина, нужно будет подать заявление о предоставлении участка под гаражом в местную администрацию. Также необходимо приложить любой документ, подтверждающий право на постройку. При этом госпошлину платить не придётся.
Обратите внимание: органы региональной государственной власти и местного самоуправления могут заказать кадастровые работы в отношении объектов, на которые распространяется гаражная амнистия. Владельцам платить за это не придётся.
Чтобы не было путаницы, постараемся объяснить «на пальцах». Гараж без фундамента под амнистию не попадает. Неважно, из чего сделаны стены — хоть из золота. Нет фундамента — нет амнистии. Но не всё так однозначно: законодатель вывел из этого правила регистрацию земли под стоящими в линию металлическими некапитальными гаражами (боксами). Понятно, что фундамента под ними нет, но гаражная амнистия — предусмотрена. Вот такой интересный момент.
Решение земельных вопросов – ежедневная работа компании. Обратитесь к нам, проработаем все возможности решения задачи.
Какие гаражи не попадут под амнистию
Не стоит даже затевать борьбу за упрощённый порядок приватизации земли и регистрации объекта, если у вас:
- «Ракушка».
- Гараж пристроен к другим объектам. Узаконить землю под гаражом, который пристроен к дому, магазину или зданию автосервиса, не получится.
- Подземный гараж в многоквартирном доме.
- Самовольная постройка, предназначенная под снос.
Уточним: тем гаражам, которые являются вспомогательными объектами по отношению как к индивидуальным жилым или садовым домам, так и к зданиям и сооружениям производственного, промышленного или коммерческого назначения, амнистия не понадобится в принципе. В этом случае гараж будет частью всего комплекса, следуя его правовой судьбе.
Нужна гаражная амнистия и для гаражей, используемых для ремонта, технического обслуживания или мойки транспортных средств. Такой гараж необходимо оформить как автосервис или автомойку. К тому же, амнистия не касается объектов, предназначенных для хранения техники и оборудования, требуемых для работы государственных или муниципальных органов, а также транспортных предприятий.
Как оформить право собственности на гараж
Вы сумеете получить участок с гаражной постройкой в собственность, если на нём нет никаких обременений или ограничений. Если они есть — остаётся только аренда.
Пошаговая инструкция по оформлению участка с гаражом:
- Обращаетесь в орган местного самоуправления (можно через МФЦ) с заявлением о предоставлении участка под отдельно стоящим гаражом.
- К заявлению обязательно нужно приложить:
а) документ о выделении гражданину указанного участка;
б) схему расположения земельного участка (если его предстоит образовать и нет проекта межевания территории).
3. Если заявитель подаёт заявление не сам, а через представителя, нужен документ, подтверждающий его полномочия. На региональном уровне также может быть утверждён список документов, которые гражданин вправе подать для обоснования соответствия участка условиям амнистии.
Но, допустим, нет документа, подтверждающего предоставление гражданину земельного участка. Что делать? Приложите к заявлению: заключённый до 30.12.2004 года договор о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения или документы об уплате коммунальных услуг; выданный до 01.01.2013 года документ о государственном техническом учёте или технической инвентаризации гаража согласно действующим тогда требованиям закона (в нём нужно указать как владельца/заказчика, так и год постройки).
Возможна и такая ситуация — допустим, участок под вашим гаражом образован из другого земельного участка. Который, в свою очередь, был предоставлен гаражному кооперативу либо организации, при которой он был создан. Но позже гараж и участок для него были предоставлены вам на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива. Какие документы понадобятся? К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка надо приложить:
- документ, подтверждающий выделение гаражному кооперативу либо организации, при которой он был создан, участка для гаражного строительства;
- решение общего собрания кооператива о распределении гражданину гаража и участка, либо иной документ, подтверждающий это;
- документ о выплате пая, выданный члену кооператива, в том числе без указания полного погашения или о строительстве гаража;
- выписку из ЕГРЮЛ о гаражном кооперативе, членом которого является заявитель.
Как быть в ситуации, если заявитель не представил выписку о гаражном кооперативе из ЕГРЮЛ? Сотрудники уполномоченной организации запросят необходимые сведения через систему межведомственного электронного взаимодействия. Если в кооперативе не сохранились документы на участок, либо речь идёт об индивидуальном гараже, то подтверждающими документами могут являться договоры на подключение коммунальных услуг или справка из бюро технической инвентаризации. Например, об учёте и инвентаризации. Ликвидация кооператива, согласно условиям амнистии-2021, не становится препятствием для оформления гаража.
Если гараж официально был признан самовольной постройкой, то в предоставлении земельного участка будет отказано. Наряду с плохой есть и хорошая новость. Одноэтажные гаражи, блокированные общими стенами с другими такими же, сведения о которых внесены в реестр недвижимости как о помещениях, признаются отдельными зданиями. Как соответствующие изменения внести в реестр недвижимости? На основании заявления, где в качестве вида объекта будет указано «здание», а в качестве вида разрешённого использования – «гараж». Кто вправе подать такое заявление? Во-первых, орган государственной власти или местного самоуправления. Во-вторых, собственник гаража. В-третьих, гражданин, которому предоставлен участок с гаражом. В-четвёртых, человек, уполномоченный решением общего собрания гаражного кооператива, членом которого является гражданин, использующий указанный гараж.
Закон прямо не запрещает предпринимательскую деятельность в гаражах. Однако на такие строения, как автомойки, сервисы, шиномонтаж, работающие в гаражах, амнистия распространяться не будет.
Чтобы воспользоваться услугой «Консультация земельного юриста» заполните свои контактные данные на сайте компании, с указанием кадастрового номера гаража.
Чем хорош гараж «в законе»
Оформленный по закону гараж получит статус самостоятельного здания. То есть будет поставлен на кадастровый учёт. Его можно продать, подарить, передать по наследству, застраховать. Кстати, легализация упростит подведение коммуникаций, если это необходимо. После единой и одновременной учётно-регистрационной процедуры вы получите документы о праве собственности на землю и возведённую на ней гаражную постройку.
С этого момента у вас появляется обязанность уплаты налогов. Если говорить о земельном участке, то в среднем по России налог составит 1,5% от кадастровой стоимости. За гаражное строение — от 0,1% от его кадастровой стоимости. Есть вероятность, что в будущем налог на строение будет отменён. Но говорить об этом пока рано.
Не платить налог на законном основании вправе пенсионеры. Но только в том случае, если в собственности — один гараж.
Сдав гараж в аренду, придётся уплачивать подоходный налог в размере 13%. Право собственности также обязует вас нести ответственность за состояние и использование гаража, в случае, например, пожара или незаконной деятельности на его территории.
Можно, конечно, оставить всё как есть и ничего не оформлять. Но земля под вашим гаражом может потребоваться государству ...
Другое дело, если гараж и земля под ним оформлены в собственность. При изъятии вы получите выплату и за землю, и за постройку.
Как получить компенсацию за снос гаража
В течение 30 рабочих дней с упомянутого предупреждения, поступившего к вам в виде уведомления, необходимо подать в орган местного самоуправления заявление установленной формы и подтверждающие документы. Затем в течение 5 рабочих дней с окончания данного 30-дневного срока орган местного самоуправления составляет списки владельцев гаражей и рассматривает вопрос о сносе. С вами будет заключено соглашение о выплате компенсации в связи со сносом гаража. Деньги вы получите в течение последующих 30 рабочих дней с момента подписания акта об освобождении гаража.
И ещё вот такие новости:
- В связи с гаражной амнистией будут изменения, касающиеся лиц с ограниченными возможностями. Теперь эта категория граждан будет вправе вне очереди получить участок на строительство гаража (без возможности оформить землю в собственность).
- Дополнительно решён вопрос размещения гаражей, являющихся не капитальными сооружениями, в том числе для лиц с ограниченными возможностями. Оно произойдёт на основании утверждаемой органами местного самоуправления схемы размещения таких объектов, но без передачи участка и без установления сервитута.
- Если до 1 сентября 2021 года построенный и узаконенный гараж оформлен как гаражный бокс, он признается гаражом. Это важно в том числе для налогов. Ничего делать для этого не нужно.
- Если участок по амнистии будет предоставлен в аренду, плата за него не может быть больше земельного налога.
Теперь у вас есть все «за» и «против» гаражной амнистии. Делайте выбор. И учтите: сейчас, то есть до вступления закона в силу, подавать документы на оформление бессмысленно — их просто не примут. Лучше проведите тщательную ревизию нужных бумаг, чтобы в нужный момент они были под рукой.
Дмитрий Желнин, управляющий партнёр компании «Митсан Консалтинг».
