Приватизация арендуемого земельного участка

"Митсан Консалтинг" занимается сопровождением сделок по отчуждению участков, дает консультации по налогообложению юридических лиц или граждан, приватизировавших землю.

Условия перехода права собственности

Для бесплатного получения надела арендатор должен иметь действующий договор, зарегистрированный в Росреестре или Кадастровой палате. Перед началом процедуры приватизации следует уточнить категорию объекта - участок не должен относиться к землям, ограниченным или изъятым из оборота государством.

Бесплатно получают в собственность наделы арендаторы, взявшие их в пользование до 1 ноября 2001 г. - времени вступления в силу Земельного кодекса РФ. В остальных случаях право на безвозмездный переход прав на землю осуществляется согласно Закону о приватизации. Участки предоставляются дееспособным совершеннолетним гражданам при одновременном соблюдении следующих условий:

• срок пользования наделом - более 3 лет;
• договор аренды заключен на 20 и более лет;
• на земле возведены жилые или хозяйственные строения.

Льготные категории граждан согласно ст. 39.5 ЗК имеют право на бесплатную приватизацию наделов, даже если кандидатура претендента не соответствует установленным законом критериям. Многодетные семьи, сироты, инвалиды 1 и 2 групп, участники военных действий и ветераны получают арендованные участки в собственность безвозмездно. В остальных случаях производится выкуп земли с учетом ее кадастровой стоимости. Арендатор приобретает участок по цене, установленной государством на основании Закона № 237-ФЗ. Оспаривание результатов кадастровой стоимости позволяет снизить расходы на покупку недвижимости.

Документы для оформления приватизации

Для начала процедуры необходимо подать заявление на имя представителя органа муниципальной или федеральной власти, с которым заключен договор аренды. В обращении указываются основания для приватизации земли, приводится информация с описанием участка, ВРИ и другие данные. Дополнительно в заявлении можно привести данные о своевременном внесении арендной платы и отсутствии долгов.

К обращению прикладываются следующие документы:

• копия удостоверения личности заявителя;
• договор аренды;
• кадастровый паспорт участка;
• выписка из ЕГРН о праве собственности на возведенные на земле строения;
• свидетельства, подтверждающие наличие льгот.

По истечении 45 дней по результатам рассмотрения документов местная администрация или орган Росимущества выдает соответствующий акт. Арендатор добавляет его к комплекту документов и обращается в Росреестр для оформления приватизации, уплатив госпошлину в размере 350 руб. После прохождения процедуры перехода прав собственник получает возможность не только пользоваться, но и распоряжения участком по своему усмотрению.

Оптимизация земельного налога

Собственники наделов часто не в курсе тонкостей и нюансов применения ЗК, НК, других нормативных актов. Незнание того, что при расчете ставки по участкам большого размера действует понижающий коэффициент, приводит к уплате неоправданно высоких налогов. Льготы могут устанавливаться как федеральными, так и местными законодательными актами, принимаемыми муниципальными органами власти. Чаще всего уменьшить налог с земельного участка позволяет пересмотр результатов государственной оценки недвижимости или смена вида разрешенного пользования (ВРИ).

Снижение кадастровой стоимости

Отчуждение надела, пользование которым осуществляется на основании договора аренды, доступно физическим лицам и организациям. Оспаривание кадастровой стоимости проводится как до оформления участка в собственность, так и по окончании процедуры. В первом случае это необходимо для уменьшения стоимости земли, приобретаемой у муниципалитетов или федеральных органов.

Государственная оценка недвижимости производится раз в 3-5 лет, в городах федерального значения - каждые 2 года. Завышение стоимости имущества часто является результатом ошибок, допущенных приглашенными Роскадастром специалистами. Неточности при проведении межевания, неправильно указанный ВРИ земли - основания для судебного оспаривания кадастровой стоимости.

Расходы на выкуп участка - не единственные затраты собственника. Владельцы недвижимости ежегодно платят земельный налог. Его ставка составляет от 0,01% до 1,5% кадастровой стоимости участка. Государственную оценку оспаривают для снижения размера взимаемых ФНС денежных средств.

Специалисты "Митсан Консалтинг" знают, как уменьшить налог на недвижимость путем пересмотра кадастровой стоимости. С этой целью юристы инициируют заседания специальных комиссий, принимают участие в судебных разбирательствах. Основанием для пересмотра служит недостоверность сведений, использованных при определении стоимости объекта, изменение ситуации на рынке недвижимости (например падение цен из-за экономического кризиса) и другие причины.

ВРИ и снижение налоговой нагрузки

По общему правилу льготная ставка 0,3% действует в отношении земель общего назначения и наделов, на которых расположены инженерные коммуникации (опоры ЛЭП, трубопроводы и пр.) Минимальный налог платят собственники участков, занятых жилым фондом, предназначенных для ведения сельского хозяйства и ИЖС без использования в предпринимательской деятельности. Льготная ставка действует в отношении наделов из состава СНТ и ДНТ, рассчитанных на занятие огородничеством или животноводством.

Юристы "Митсан Консалтинг" оказывают клиентам как помощь в оформлении земли в аренду, так и по переходу участка из одного вида разрешенного использования в другой. Изменение категории - один из способов уменьшения налогового бремени, т.е. снижения ставки с базовых показателей 1,5% до минимальных. Так, в Санкт-Петербурге для земель, предназначенных для строительства жилой недвижимости, действует региональный коэффициент 0,01%. Переход участка в эту категорию позволяет уменьшить налог на недвижимость.

Изменение ВРИ надела возможно, если на нем находятся объекты инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (например трансформаторная подстанция). Смена вида также осуществляется, если часть территории участка попадает под категорию земель общего назначения. Юристы оспаривают в суде несоответствие фактического использования надела официально установленному ВРИ, находят другие основания для его изменения.

Высокая квалификация специалистов компании позволяет оказывать клиентам услуги по приватизации участков с минимальными затратами на проведение процедуры. Знание и опыт применения норм земельного законодательства и НК помогает уменьшить размер налоговых платежей.

Статья опубликована исключительно в информационных целях и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 (2) Гражданского кодекса РФ. Для получения подробной информации о законах, условиях предоставления и стоимости услуг, пожалуйста, обратитесь к специалистам компании Митсан Консалтинг.