Государственная оценка надела часто не совпадает с его реальной рыночной стоимостью. Завышенная цена участка нарушает права и обязанности собственника, увеличивая размер земельного налога. Причиной этого часто являются ошибки кадастрового инженера, который рассчитывает площадь, устанавливает крайние точки и границы надела.
Юристы "Митсан Консалтинг" занимаются оспариванием результатов межевания земельного участка, консультации по этому вопросу и правовая помощь помогают оптимизировать налоги - снизить размер на законных основаниях.
Характеристики надела и его кадастровая стоимость
Для закрепления в ЕГРН права собственности на участок необходимо провести межевание. Землеустроители государственных и частных компаний, имеющие аккредитацию и соответствующие допуски, определяют площадь и местоположение надела. Установление границ заказывают владельцы садовых и дачных участков, которые в будущем планируют распоряжаться землей по своему усмотрению - дарить, завещать, продавать и т.п. Процедура осуществляется собственниками земли с другими видами разрешенного использования - для ведения сельского хозяйства, выделенной под ИЖС и др.
Данные межевого плана, несмотря на содержащиеся в нем ошибки, используются при государственной оценке участка. После их устранения согласно статьям 21-22 Закона 237-ФЗ производится оспаривание кадастровой стоимости земли на основании:
- присутствия системных ошибок - искажение данных об объекте недвижимости (его местоположении, аварийном состоянии, целевом назначении, ВРИ и пр.);
- наличия арифметических просчетов, опечаток и описок.
Ставка земельного налога равняется 0,01-1,5% площади надела. На точной стоимости сбора ФНС сказывается вид участка и площадь, которую определяет землеустроитель. Причиной некачественной работы выступают как халатность и ошибки в расчетах, так и использование при межевании неисправного или устаревшего оборудования. Иногда инженеры применяют для установки крайних точек систему координат, отличную от общепринятой, допускают ошибки в их привязке к пунктам государственной геодезической сети.
Пересмотр КС объекта производится после исправления недочетов и неточностей, допущенных землеустроителями. Проведение процедуры особенно актуально, когда владелец платит неоправданно высокий налог, размер которого устанавливается на основе ошибочных сведений из ЕГРН. Досудебное оспаривание кадастровой стоимости происходит путем обращения в ГБУ, комиссии при Росреестре, в полномочия которой входит и отмена результатов комплексных кадастровых работ.
Оспаривание межевания
Для доказательств правоты и обоснованности претензий собственнику надела необходимо собрать документальные свидетельства, подтверждающие нарушение его прав. Гражданин или юридическое с целью внесения в базу Росреестра корректных сведений об участке обращается с заявлением в Кадастровую палату или суд. Исправление ошибок землеустроителей также проводится путем обращения в компанию, которая занималась межеванием. Инженер несет ответственность за свою деятельность - предоставление недостоверных сведений карается штрафом, административной и уголовной ответственностью согласно ст. 170.2 УК.
Юристы по земельным вопросам "Митсан Консалтинг" оказывают клиентам всестороннюю помощь по оспариванию результатов межевания при наличии законных оснований. К условиям, позволяющим обратиться в Кадастровую плату или суд, относятся:
- отсутствие в межевом деле акта согласования границ;
- допущенные инженером нарушения, который не выезжал на местность для выноса границ в натуре, не использовал ранее установленные в отношении участка данные и пр.;
- появление новых свидетельских показаний или другой информации в отношении границ надела;
- обнаружение ошибок - неверно указан ВРИ, наложение одного участка на другой, имеются другие неточности, содержащиеся в графической и текстовой части плана;
- нарушение границ из-за самозахвата территории соседями.
Если межевой план содержит неточности и опечатки, отмену производить необязательно. Достаточно подать заявление в Кадастровую палату. Но часто для внесения изменений в Росреестр необходимо провести новое межевание. В разделе плана "Заключение кадастрового инженера" указывается информация, которая обосновывает техническую часть процедуры - уточнение площади надела, установление новых координат и пр.
Отмена результатов межевания в суде
Кадастровая палата отвечает собственнику земли в течение 15 суток с момента подачи обращения. К заявлению, которое также можно подать через МФЦ, прикладываются межевой план, данные геодезической съемки (при наличии), квитанция об уплате пошлины. Если после рассмотрения документов получен отказ в удовлетворении требований, лицо вправе обратиться в суд. На основании его решения изменения в план вносятся в принудительном порядке.
Оспаривание кадастровой стоимости в суде, как и результатов межевания, имеет срок исковой давности. С того момента, как физическое лицо или организация узнали о нарушении своих прав, должно пройти не более 3 лет (ст. 196 ГК). К иску о признании недействительными результатов межевания прилагаются документы: копия удостоверения личности заявителя, план с ошибками и наложениями, выписка из ЕГРН в качестве правоустанавливающего свидетельства, отказ Кадастровой палаты.
Если суду потребуются другие бумаги, например, при наличии ошибок в установлении границ соседнего участка, затрагивающем интересы истца, он запросит их самостоятельно. В зависимости от вида выдвигаемых претензий к заявлению прилагается новый межевой план, содержащий правильную информацию об объекте недвижимости.
В ходе рассмотрения дела на заседания суда могут приглашаться свидетели и землеустроители. При наличии встречных исков назначается проведение экспертизы, которую заказывают в государственной геодезической компании. На основании удовлетворительного решения суда истец повторно обращается в Росреестр или Кадастровую палату для внесения изменений в характеристики участка. Исправление ошибок позволяет хозяину земли как снизить налог на имущество, так и просто уточнить границы своих владений или их площадь. Так, обнаружение неточностей межевания на этапе купли-продажи надела или сдачи в аренду поставит под угрозу проведение сделки.
Отказ в рассмотрении или удовлетворении иска
В большинстве случаев суды принимают обращения и выносят положительные решения по пересмотру результатов комплексных кадастровых работ. Заявление остается без движения, если оно подано не собственником или пользователем земли, а иными лицами, чьи интересы межевание не затрагивает. Разбирательства по иску не осуществляются, если не была предпринята попытка досудебного урегулирования спора. Заявление не рассматривается при отсутствии веских доводов о наличии в межевом плане ошибок.
Обращение к профессионалам, которые знают, как уменьшить налоги на участок, позволяет со 100% гарантией получить положительное решение суда. Юрист по земельному праву еще на начальных этапах разрабатывает стратегию ведения дела. Специалист потребует в суде либо установления рыночной цены объекта и внесения ее в базу Росреестра вместо кадастровой стоимости, либо устранения ошибок и недостоверных сведений в описании участка.
Если имеются основания для исправления имеющихся данных, производится пересмотр результатов межевания надела. Когда можно обойтись без судебных разбирательств, к устранению неточностей привлекаются землеустроители или специалисты Росреестра. После чего юрист приступает к оспариванию кадастровой стоимости участка.
В тех редких случаях, когда суд выносит решение не в интересах истца (результаты работ землеустроителей признаются действительными), производится подача апелляции. Исход рассмотрения жалобы зависит от аргументированности изложенных в ней доводов, достоверности и достаточности представленных доказательств. Поэтому без участия юристов на всех этапах исправления ошибок в межевом плане, как и при оспаривании кадастровой стоимости участка, не обойтись.
Статья опубликована исключительно в информационных целях и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 (2) Гражданского кодекса РФ. Для получения подробной информации о законах, условиях предоставления и стоимости услуг, пожалуйста, обратитесь к специалистам компании Митсан Консалтинг.
