Предзапись на второй поток
+7 (812) 408-08-79
Санкт-Петербург,  ул. Софийская, д. 14, оф. 316
Митсан Консалтинг
Компания
  • О компании
  • Команда
  • Наши проекты
  • Клиенты и Партнеры
  • Отзывы
  • Реквизиты
Услуги
  • Оптимизация имущественных налогов
  • Земельный консалтинг
  • Градостроительный консалтинг
  • Судебные споры
  • Раздел имущества
  • Защита активов
  • Основные услуги
    • Уменьшение налога на имущество
    • Уменьшение земельного налога
    • Защита активов
    • Градостроительная деятельность
    • Судебные споры
    • Земельные вопросы
    • Раздел имущества
    • Оспаривание кадастровой стоимости
  • Консультации
    • Налоговая консультация
    • Узнать кадастровую стоимость
    • Консультация по земельным вопросам
  • Корпоративное обучение
    • Курс: Имущественные налоги: налог на имущество и земельный налог.
    • Курс: Государственная кадастровая оценка недвижимости: что, где, когда?
    • Курс: Земельный участок предприятия. Новые процедуры в вопросах землепользования.
  • Бесплатные услуги
    • Реестр объектов с завышенной кадастровой стоимостью
    • Карта объектов с потенциалом экономии
Публикации
  • Новости
  • Статьи
  • Мы в сми
  • Бизнес советы
Контакты
    Митсан Консалтинг
    Компания
    • О компании
    • Команда
    • Наши проекты
    • Клиенты и Партнеры
    • Отзывы
    • Реквизиты
    Услуги
    • Оптимизация имущественных налогов
    • Земельный консалтинг
    • Градостроительный консалтинг
    • Судебные споры
    • Раздел имущества
    • Защита активов
    • Основные услуги
      • Уменьшение налога на имущество
      • Уменьшение земельного налога
      • Защита активов
      • Градостроительная деятельность
      • Судебные споры
      • Земельные вопросы
      • Раздел имущества
      • Оспаривание кадастровой стоимости
    • Консультации
      • Налоговая консультация
      • Узнать кадастровую стоимость
      • Консультация по земельным вопросам
    • Корпоративное обучение
      • Курс: Имущественные налоги: налог на имущество и земельный налог.
      • Курс: Государственная кадастровая оценка недвижимости: что, где, когда?
      • Курс: Земельный участок предприятия. Новые процедуры в вопросах землепользования.
    • Бесплатные услуги
      • Реестр объектов с завышенной кадастровой стоимостью
      • Карта объектов с потенциалом экономии
    Публикации
    • Новости
    • Статьи
    • Мы в сми
    • Бизнес советы
    Контакты
      Митсан Консалтинг
      • Компания
        • Назад
        • Компания
        • О компании
        • Команда
        • Наши проекты
          • Назад
          • Наши проекты
          • Оптимизация имущественных налогов
          • Земельно-имущественные отношения
          • Градостроительный консалтинг
          • Обучение
        • Клиенты и Партнеры
        • Отзывы
        • Реквизиты
      • Услуги
        • Назад
        • Услуги
        • Оптимизация имущественных налогов
        • Земельный консалтинг
        • Градостроительный консалтинг
        • Судебные споры
        • Раздел имущества
        • Защита активов
        • Основные услуги
          • Назад
          • Основные услуги
          • Уменьшение налога на имущество
          • Уменьшение земельного налога
          • Защита активов
          • Градостроительная деятельность
          • Судебные споры
          • Земельные вопросы
          • Раздел имущества
          • Оспаривание кадастровой стоимости
        • Консультации
          • Назад
          • Консультации
          • Налоговая консультация
          • Узнать кадастровую стоимость
          • Консультация по земельным вопросам
        • Корпоративное обучение
          • Назад
          • Корпоративное обучение
          • Курс: Имущественные налоги: налог на имущество и земельный налог.
          • Курс: Государственная кадастровая оценка недвижимости: что, где, когда?
          • Курс: Земельный участок предприятия. Новые процедуры в вопросах землепользования.
        • Бесплатные услуги
          • Назад
          • Бесплатные услуги
          • Реестр объектов с завышенной кадастровой стоимостью
          • Карта объектов с потенциалом экономии
      • Публикации
        • Назад
        • Публикации
        • Новости
        • Статьи
        • Мы в сми
        • Бизнес советы
      • Контакты
      • +7 (812) 408-08-79
      Санкт-Петербург,  ул. Софийская, д. 14, оф. 316
      info@mitsan.ru
      • Главная
      • Публикации
      • Статьи
      • Кто обманывает ТЦ, или откуда берутся ошибки в кадастровой оценке

      Кто обманывает ТЦ, или откуда берутся ошибки в кадастровой оценке

      9 июня 2022 0:00
      // Статьи
      Кто обманывает ТЦ, или откуда берутся ошибки в кадастровой оценке

      Перед собственниками часто встает вопрос снижения кадастровой стоимости. Почему это так принципиально для бизнеса? Потому, что от этого зависит, насколько тяжелым окажется налоговое бремя. В этой публикации мы решили сделать акцент на торговых центрах — эти объекты на поверку часто оценены несправедливо.
      Исправить ошибки законным способом непросто — это всегда требует узкоспециализированных знаний. Но лишь столкнувшись с несправедливой кадастровой стоимостью (КС), законопослушные налогоплательщики понимают: нужно безотлагательно принимать меры.

      Как снизить кадастровую стоимость

      Чтобы оспорить кадастровую стоимость, в России есть два способа. Первый, ставший уже традиционным, известен еще с момента вступления в силу Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. Задача — замена кадастровой стоимости на рыночную. Для этого составляется отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, который нужно предоставить на рассмотрение специальной комиссии или в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), определившее кадастровую стоимость. Если решить вопрос мирным путём не удалось — добро пожаловать в суд.

      Второй способ предполагает исправление ошибок, допущенных при определении самой кадастровой стоимости. В этом случае заказывать отчет не нужно. Обращаетесь в ГБУ с заявлением, к которому прилагаете обоснование с перечислением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Никаких комиссий и судов.

      Если вам удалось добиться исправления, при проведении следующей оценки кадастровая стоимость увеличиваться не будет. Если, конечно, ГБУ не повторит сделанную ошибку.

      Подходы к кадастровой оценке: сравнительный, доходный, затратный

      Основные подходы, используемые при определении кадастровой стоимости:

      ●     сравнительный;

      ●     доходный;

      ●     затратный.

      Каждый из трёх подходов — это целый комплекс специфических методик, у каждой из которых есть свои характерные особенности. К примеру, сравнительный подход — комплекс методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сопоставлении с аналогами объекта оценки, в отношении которых уже имеется информация о ценах. Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, в качестве аналога может выступать вариант, сходный с объектом по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим стоимость.

      В основе доходного, или маржинального подхода — определение стоимости объекта недвижимости посредством расчета ожидаемых доходов от его использования/владения им. Это позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу. В практике частных оценщиков этот способ, по понятным причинам, получил наибольшее распространение.

      Затратный подход, согласно ФСО №1, — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

      Применяется он в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. Этот подход — симбиоз методов, определяющих затраты на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. 

      Как оценивают в ГБУ

      Большинство региональных ГБУ не могут учитывать индивидуальные нюансы в характеристиках объекта в силу массовости оценки. Нет ничего удивительного, что в базу данных ГБУ в итоге попадают некорректные сведения.

      Без заголовка.png

      Фрагмент Отчета о ГКО, проведенной в 2018 году в Санкт-Петербурге

      В большинстве регионов оценка ОКСов, включая торговые центры, банки, автосалоны, выполняется по методике затратного подхода.

      Справочное подспорье. Формула оценщика

      В специализированных справочниках для оценщиков и юристов по недвижимости находим следующую информацию:

      ●     в каком регионе и когда проходит государственная кадастровая оценка (ГКО);

      ●     как меняется стоимость от одной оценки к другой с учетом индексации цен;

      ●     какие показатели используются для определения рыночной, справедливой, инвестиционной стоимости объекта. 

      Расчет затрат на замещение/воспроизводство зданий с использованием «Справочника Оценщика» делаем по формуле:

      Сстр = Сбаз х N х К1 х К2х…хКn ,

      где:

      Сстр — затраты на замещение/воспроизводство объекта недвижимости;

      Сбаз — базовый удельный показатель стоимости строительства в расчете на единицу измерения (1 кв.м или 1 куб.м.) здания/сооружения для условий строительства в Московской области, определенный на основе укрупненных показателей стоимости строительства издания КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика»;

      N — количество единиц сравнения (площадь, объем оцениваемого объекта и т.п.);

      K1 — коэффициент, учитывающий различия в объемно-планировочных показателях, конструктивных параметрах, качестве применяемых материалов, конструкций, типе инженерных систем оцениваемого и сопоставимого объектов. Поправки рассчитываются в соответствии с рекомендациями по использованию справочника;

      K2 — коэффициент пересчета стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений на дату определения кадастровой стоимости по сравнению с 01.01.2017 г., с 01.01.2018 г. или с 01.01.19 (определяется в зависимости справочника).

      Подводные камни допущений

      Каждый регион РФ готовит отчёт об оценке кадастровой стоимости. Каждый из этих документов содержит так называемые допущения, которых при проведении ГКО делается очень много. Для удобства восприятия предлагаем разделить их на группы.

      Первое допущение — ошибки и опечатки в качественных и количественных характеристиках в исходном перечне объектов оценки, с учётом большого количества объектов оценки, а также предполагаемого назначения результатов оценки. Даже если о них знают, они не исправляются. По совершенно банальной причине отсутствия прав у специалистов уполномоченного учреждения (ГБУ) на внесение изменений в ЕГРН.

      Второе допущение — при массовом методе объекты оценки являются типичными, т.е. сопоставимыми с объектами-аналогами, представленными на рынке. У них схожие характеристики, что позволяет их группировать. При определении кадастровой стоимости не учитывались уникальные особенности каждого конкретного объекта — ведь они попросту отсутствуют в базе Росреестра.

      Зная уникальные характеристики своего объекта, в дальнейшем можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости.

      Что подразумевается под «уникальными характеристиками»? Для оценщиков это четыре основных пункта:

      ●     наименование, назначение;

      ●     материал стен;

      ●     год ввода в эксплуатацию;

      ●     этажность.

      Основные ошибки вводных данных Росреестра кроются именно здесь.

      Третье и четвертое допущения — год ввода в эксплуатацию и количество этажей. Последнее не особенно влияет на стоимость объекта, поэтому не станем заострять внимание на этом факторе. Что касается года ввода в эксплуатацию, то ошибки возникают, если строительство шло долго. От момента фактического завершения строительства до начала эксплуатации может быть значительный временной промежуток. Что, конечно, влияет на износ.

      Затратный подход в оценке предполагает расчёт. Специалисты считают, сколько стоит воспроизвести данное здание заново. Затем, в зависимости от продолжительности эксплуатации, вычитают износ. Этот пункт обязательно стоит учитывать при определении справедливой кадастровой стоимости.

      Кто может обсчитать торговый центр

      Казалось бы, только мы, обычные покупатели, вечно сетуем, что нас обсчитали в ТЦ. Но и на старуху бывает проруха — торговым центрам тоже приходится несладко. Точнее, их собственникам.

      Наименование и материал стен — вот самые важные пункты для объектов коммерческого использования. Здесь, как мы говорили выше, прячутся самые серьёзные ошибки. Например, может быть указано наименование «торговый центр», или «торгово-развлекательный комплекс», хотя фактически это гипермаркет. Гипермаркет построить гораздо дешевле, чем торговый центр. В среднем оценочная стоимость гипермаркета и ТРК (торгово-развлекательного комплекса) различается в два раза (!).

      Конечно, ТРК стоит дороже. Одна из самых распространенных ошибок — когда ставят наименование «торгово-развлекательный комплекс», однако по факту в здании нет ни катков, ни боулингов, ни кинотеатров. Например, торговый комплекс «Променад» в Санкт-Петербурге рассчитан как торгово-развлекательный комплекс. Если бы его посчитали как просто торговый комплекс, каковым он и является, то кадастровая стоимость была бы процентов на 30-40 ниже.

      ТРК, помимо упомянутых развлекательных функций, подразумевает сплошное остекление, многоэтажность строения, наличие дополнительных грузовых лифтов, лестниц, эскалаторов. И это тоже делает объект существенно дороже.

      Если это гипермаркет, то он должен относиться к торгово-складским объектам. Ведь это в действительности крупный склад самообслуживания.

      «Лента», «Карусель», «Перекрёсток», «Окей» — торгово-складские объекты, и должны быть посчитаны именно так. В вышеупомянутом сборнике «КоИнвест» должен подбираться соответствующий аналог.

      Город

      Объект

      КС «до»

      КС «после»

      КС снижена на, %

      Ниж. Новгород

      ТЦ

      914 640 353,93 руб.

      498 574 586,2 руб.

      45,5%

      Ниж. Новгород

      ТЦ

      487 652 236,65 руб.

      265 821 385,5 руб.

      45,5%

      Краснодар

      ТЦ

      432 621 530,06

      277 726 751,15

      35,8%

      Санкт-Петербург

      ТЦ

      678 860 084,19

      462 337 403,42

      31,9%

      Санкт-Петербург

      ТЦ

      425 996 874,82

      306 070 696,75

      28,2%

      Табл. 1: Реальные примеры снижения кадастровой стоимости из практики “Митсан Консалтинг”

      Если в техпаспорте написано «торгово-развлекательный комплекс», в Росреестре зарегистрирован именно торгово-развлекательный комплекс, у оценщика есть все основания для того, чтобы взять в качестве аналога именно ТРК. Хотя было бы логичнее взять обычный одноэтажный магазин.

      Такой подход влечет за собой целую цепочку ошибок. Результат неправильной группировки объекта недвижимости — завышение кадастровой стоимости. Что, соответственно, приводит к увеличению налогового бремени.

      На что можно повлиять, обнаружив ошибку? Как минимум, будет изменен коэффициент, учитывающий различия. Но можно пойти дальше и поменять аналог по сборнику «Ко-Инвест». Задача автоматически становится шире, ведь будут рассмотрены все звенья цепочки: влияние на износ, на выбор аналога, на коэффициенты.

      Какие основные ошибки допускаются в расчётах

      Как считается объект? Первое — количество единиц сравнения. Это площадь, объём оцениваемого объекта. Чаще всего используется общестроительный объём. В Росреестре только общая площадь. Соответственно, применяют коэффициенты, и от общей площади переходят к строительному объёму. Здесь и кроется самая большая ошибка, которая встречается повсеместно — неправильно указан строительный объем. Чаще всего он занижен. Однако бывают случаи, когда строительный объем оказывается завышенным.

      “Не пытайтесь самостоятельно оперировать этими коэффициентами, наименованиями. Любые поправки, изменения, замечания нужно обосновать прилагаемыми документами. В прилагаемых документах будет виден ваш строительный объём, что часто приводит к увеличению кадастровой стоимости, а значит, налоговых платежей. Вряд ли вам это нужно.

      Риски очень велики. Только профессионалы видят все варианты развития событий. Неподготовленному человеку учесть это очень сложно.

      Вторая распространённая ошибка «прячется» в выборе аналога. В основном, из-за некорректного отражения наименования объекта оценки в данных Росреестра.

      Третье — ошибка применения коэффициентов, учитывающих различия в конструктиве, в качестве применяемых материалов, конструкций и так далее. Она тоже встречается часто, но доказать её непросто. Мы говорим: «стены соответствуют такому классу конструктивных систем», а в ГБУ говорят: «да нет же». Чтобы доказать свою правоту, нужно знать Методические указания и проектную документацию.


      Фактологические ошибки Росреестра, неверное толкование информации специалистами ГБУ, размытые формулировки — разбираться со всем этим должны исключительно профессионалы. Тем более что свои нюансы оценки и регистрации ОКС есть не только у торговых центров — это касается и автосалонов, и банков. Но об этом — в следующих публикациях «Митсан Консалтинг».

      Автор: Митсан Консалтинг

      Митсан Консалтинг
      192236, Россия, Санкт-Петербург, ул. Софийская, д. 14, оф. 316
      Телефон: +7 (812) 408-08-79

      Услуги
      Митсан Консалтинг: оспаривание кадастровой стоимости
      Оспаривание кадастровой стоимости

      Считаете, что установленная для вашей недвижимости кадастровая стоимость завышена? Платите слишком большой налог на имущество? Необходимо снизить этот показатель перед приватизацией? Компания Митсан Консалтинг проводит оспаривание кадастровой стоимости для всех объектов и во всех российских регионах. С нашей помощью вы снизите стоимость, уменьшите налоговые выплаты и избежите переплат.


      Оптимизация налога на имущество организаций
      Оптимизация налога на имущество организаций

      Любая организация платит множество налогов — на прибыль, НДС, НДФЛ за сотрудников. В этом ряду налог на имущество не впечатляет своим удельным весом. А после того, как с 2019 года было постановлено учитывать в качестве имущества юридических лиц только недвижимость, этот налог стал еще меньше. При этом интерес к тому, как уменьшить налог на имущество юридических лиц, не только сохраняется, но и растет.


      Отзывы
      СТД "Петрович"
      СТД "Петрович"
      Строительный торговый дом «Петрович» — ведущий отечественный DIY-ритейлер — выражает благодарность команде ООО «Митсан Консалтинг» (Санкт-Петербург) за эффективное сотрудничество.
      Мы сотрудничаем с ООО «Митсан Консалтинг» по вопросам снижения кадастровой стоимости объектов имущественного комплекса.
      «Митсан Консалтинг» применяет в работе собственные механизмы оспаривания кадастровой стоимости. Видится, что у этих разработок хороший базис — многолетняя практика юристов компании в своей узкоспециализированной области. Подход нашего партера помогает нам, как владельцам бизнеса, существенно снизить налог на имущество и земельный налог за счет законного снижения кадастровой стоимости недвижимого имущества, в том числе кадастровой стоимости земельных участков.
      Сложившиеся между нашими организациями партнёрские отношения дали положительный результат и мы планируем и дальше сотрудничать, получая справедливое налогообложение сфере недвижимости.
      Мы благодарим компанию за профессиональную помощь в разрешении ряда спорных вопросов и рассчитываем на дальнейшее плодотворное сотрудничество.
      Отзыв от СТД Петрович
      362.4 Кб
      Группа компаний "ОКЕЙ"
      Группа компаний "ОКЕЙ"

      Группа компаний «ОКЕЙ» выражает благодарность компании «Митсан Консалтинг» за эффективное сотрудничество!

      Уникальные механизмы легального снижения налоговой нагрузки и кадастровой стоимости, разработанные специалистами «Митсан Консалтинг», позволили успешно решить вопросы, касающиеся справедливости кадастровой стоимости нескольких наших торговых комплексов. Профессиональное решение сложной юридической задачи, нестандартный подход - все это в совокупности избавило нашу компанию от необходимости платить завышенный налог на имущество.

      В бюджете крупных предприятий-владельцев коммерческой недвижимости заметной статьей расходов становится налог на имущество. «ОКЕЙ» в этом отношении не является исключением. Поэтому мы хорошо понимаем: налогообложение недвижимости — сфера узко специализированная, требующая скрупулезного высокопрофессионального подхода.

      Во избежание излишней налоговой нагрузки по налогу на имущество были проанализированы все возможности минимизировать этот раздел затрат на законных основаниях. В результате скрупулёзной совместной работы специалистов «Митсан Консалтинг» и «ОКЕЙ» были выявлены просчёты в определении кадастровой стоимости, которая и является основой для исчисления налоговой базы. В результате налоговые платежи в отношении трех объектах группы компаний «ОКЕЙ», расположенных в Санкт-Петербурге, были на абсолютно законных основаниях снижены на девять миллионов рублей в год.

      На примере эффективных партнерских отношений с «Митсан Консалтинг» мы убедились — снизить налог на имущество организаций, не нарушая действующее законодательство, вполне реально.

      Главный бухгалтер 
      Группы компаний "ОКЕЙ" 
      Гултур С.В.

      Благодарственное письмо ОКЕЙ_Митсан
      716.7 Кб

      Желнин Дмитрий
      Дмитрий Желнин
      https://instagram.com/d.a.zhelnin/
      Управляющий партнер

      zda@mitsan.pro
      Следующая статья
      Категории
      • Бизнес-советы40
      • Мы в СМИ58
      • Новости64
      • Статьи42
      • 31 марта 2022
        Оспорить кадастровую стоимость. 2 способа - 5 различий.
      • 24 марта 2022
        Пакет налоговых льгот: налог на имущество и земельный налог
      • 22 октября 2021
        Мы будем жить теперь по-новому?
      • 21 октября 2021
        Гаражная амнистия: грядёт интересная «пятилетка»
      • 20 октября 2021
        Почему мы (не) должны платить налоги: 6 причин
      • 20 октября 2021
        Этапы установления санитарно-защитной зоны: от предпроекта до получения сведений из ЕГРН
      • 16 июня 2021
        Почему бизнес боится уменьшать размер налогов?
      • 26 января 2021
        Часть VI. Важные нюансы налога на имущество
      • 8 января 2021
        Рыночная стоимость вместо кадастровой: с какой даты применять?
      • 7 сентября 2020
        Часть V. Деление имущества на движимое и недвижимое: позиция судов, позиция налоговой
      • 11 августа 2020
        Часть IV. Земельный налог: основные понятия
      • 24 июля 2020
        Часть III. Налог на имущество: основные понятия
      • 8 июля 2020
        Часть II. Что такое земельный налог?
      • 22 июня 2020
        Часть I. Что такое налог на недвижимость?
      • 6 мая 2020
        О запрете продавать алкоголь в жилых домах
      Компания
      О компании
      Команда
      Наши проекты
      Клиенты и Партнеры
      Отзывы
      Реквизиты
      Услуги
      Оптимизация имущественных налогов
      Земельный консалтинг
      Градостроительный консалтинг
      Судебные споры
      Раздел имущества
      Защита активов
      Основные услуги
      Консультации
      Корпоративное обучение
      Бесплатные услуги
      Публикации
      Новости
      Статьи
      Мы в сми
      Бизнес советы
      Скачай и пользуйся
      Смотри и слушай
      Отвечаем на вопросы
      Контакты
      Свяжитесь с нами

      +7 (812) 408-08-79
      Пн. – Пт.: с 9:00 до 18:00
      Санкт-Петербург,  ул. Софийская, д. 14, оф. 316
      info@mitsan.ru
      © 2023 Митсан Консалтинг. Уникальные компетенции!
      Версия для печати
      Митсан Консалтинг
      192236, Россия, Санкт-Петербург, ул. Софийская, д. 14, оф. 316
      Телефон: +7 (812) 408-08-79
      Почта: info@mitsan.ru
      Митсан Консалтинг +7 (812) 408-08-79 info@mitsan.ru Пн-Пт, 9:00 – 18:00 Митсан Консалтинг