Такое законодательство порождает не только права, но и ряд обязанностей. Важнейшими из них являются: использование земли по назначению и обязательная уплата налога. В статье будут рассмотрены два взаимосвязанных вопроса – как не лишиться права собственности или не стать субъектом административной ответственности за ведение не предусмотренной законом деятельности на участке, имеющем целевое назначение, и оспаривание кадастровой стоимости, цена которой позволяет минимизировать расходы по налогам с имущества.
Понятие целевого использования
Земельный кодекс закрепляет 7 категорий земель. В каждой из них существует несколько градаций видов разрешенного использования. Для темы статьи актуально целевое использование первой по списку категории – земель сельхозназначения (п.1 ст. 7 ЗК РФ). Именно к этой категории относятся земли всех СНТ на территории РФ.
В рамках более узкой градации определены правила пользования этими землями.
Главное условие – земли являются коллективной собственностью членов товарищества. Точно так же, как житель МКД является собственником одновременно своей квартиры и, параллельно – собственником общедомового имущества и земельного участка на котором возведено строение. Законом для СНТ определены только императивные запреты:
- запрет на добычу полезных ископаемых;
- бурение скважин с дебетом более 100 м3 в сутки;
- осуществление на земельном участке производственной деятельности;
- организация торговых, зрелищных, увеселительных заведений;
- разведение сельскохозяйственных животных;
- выращивание растений, запрещенных на территории РФ.
Все остальные запреты могут устанавливаться решением общего собрания членов СНТ, но они не являются нормативными и влекут ответственность владельца участка только в случае нарушения одной из императивных норм, в соответствие с КоАП РФ.
В 2020 году произошло существенное ужесточение ответственности за нецелевое использование земельного участка (подробнее) . 2021 год принес в практику правоприменения печальный прецедент – наложение штрафа за разведение на участке кур, которое было признано ВС РФ не целевым использованием земли СНТ.
Ответственность за нецелевое использование
Общая направленность современного российского законодательства на ужесточение всех сторон жизни граждан, не обошла стороной и владельцев участков земли, предназначенной для выращивания садово-огородных растений. Каждый шаг регламентирован, а нарушение требований грозит существенными штрафами:
- Использование участка не по назначению от 0,5% до 1% кадастровой стоимости, (не менее 10 000 руб.).
- Захламление участка или неиспользование земли от 0,3% до 0,5% кадастровой стоимости, (не менее 3 000 руб.).
- Порча земли или нарушение санитарных норм размещения туалетов, бань, бассейнов, котлованов, складирования бытовых отходов, удобрений, химикатов – штраф от 3 до 5 тыс. руб. (ст. 8.6 КоАП), или от 20 до 50 тыс. – по ст. 8.7. КоАП.
- Самовольная застройка – чаще всего собственники нарушают установленную этажность возводимых построек или не соблюдают установленные нормы расположения от границ соседних участков. За данный вид нарушения предусмотрен штраф от 2 до 5 тыс. руб.
Не смотря на это, существуют механизмы оптимизации налогов. Для этого потребуется юридическая консультация по налогообложению физических лиц.
Налогообложение собственников в СНТ
С 2015 года введен единый порядок исчисления налогов на все виды недвижимости. Ранее существовавшее оценочное понятие «инвентаризационная стоимость» заменена термином «кадастровая стоимость».
В соответствие с этим порядком, налогообложению, при целевом использовании земель СНТ подлежат (п. 1 ст. 401 НК РФ):
- постройка (дом) предназначенный для временного или постоянного проживания собственника и членов семьи;
- надворные постройки (имеется ряд нюансов);
- гараж или обустроенная площадка для автомобиля (машино-место).
Согласно примечания к указанной статье не подлежит налогообложению общее имущество членов СНТ – административные и хозяйственные постройки, колодцы и скважины совместного использования. Это позволяет несколько уменьшить земельный налог.
Если собственник участка не выходит за рамки установленных норм и не осуществляет на участке деятельности, не предусмотренной видом разрешенного использования и устава товарищества, то налогообложение минимально – всего 0,3% от кадастровой стоимости.
Но так бывает не всегда. Часто, собственники участков не ограничиваются выращиванием овощей и ягод, а стараются «выжать» из земли максимальную прибыль. Для этого организуют торговые точки, как продуктовые, так и торгующие сопутствующими товарами. Собственники участков, граничащих с автомобильными трассами или железнодорожными станциями, устраивают микро-кафе/закусочные или станции по ремонту автомобилей/замене и ремонту колес.
До недавнего времени такая вольница была не наказуема, поскольку налогообложение велось от инвентаризационной стоимости имущества. Собственник мог указать стоимость мастерской по ремонту автомобилей, построенной из профнастила, чисто символическую, а доход от предпринимательской деятельности проводить через ИП, показывая минимальный доход.
С переходом к налогообложению от кадастровой стоимости, требуется регистрация в ЕГРН видов разрешенной деятельности, которые вносятся в выписку ЕГРН. Это ставит собственников недвижимости в дачных обществах в невыгодные условия, поскольку, согласно Письму ФНС № СД-4-3/10778 2020 года дано разъяснение о порядке и ставках налогообложения собственников, осуществляющих предпринимательскую деятельность на принадлежащих им землях.
Как только собственник участка в садоводческом товариществе регистрирует иной, отличный от первоначально определенного вида использования земли и регистрирует его в ЕГРН, он теряет право на уменьшение имущественного налога. Его ставка возрастает в 5 раз! С 0,3% до 1,5%.
Оспаривание кадастровой стоимости и споры с налоговой службой
Далеко не все собственники безропотно готовы платить налоги по повышенной ставке. Существует способ оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в суде . Однако, приходится сталкиваться тем, что судьи руководствуются Постановлением ПВС РФ № 28 от 2015 года, в котором даны наиболее распространенные виды нарушений целевого использования земель и прописан алгоритм решения проблем.
Не смотря на то, что в РФ нет прецедентной системы права, суды не утруждают себя исследованием обстоятельств спора, почти всегда становятся на сторону налоговиков. Обращение в компанию MITSAN Consulting позволит получить квалифицированную помощь в оценке стоимости имущества и оптимизации налогообложения.
Статья опубликована исключительно в информационных целях и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 (2) Гражданского кодекса РФ. Для получения подробной информации о законах, условиях предоставления и стоимости услуг, пожалуйста, обратитесь к специалистам компании Митсан Консалтинг.
