Часть I. Что такое налог на недвижимость?

Что такое налог на недвижимость? 

В одних государствах установлен единый налог на недвижимость (США, Канада, Молдавия), который распространяется на земельный участок и строения на нем. В других странах существует несколько отдельных налогов. Для России характерна последняя концепция, что обусловлено определенными историческими предпосылками.

Налог на недвижимость, прежде всего, является налогом на имущество. Не уходя в дискуссию о делении имущества на движимое и недвижимое, отметим, что имущественные налоги на недвижимость, были одними из первых налогов, взимаемых государством в обязательном порядке.

В Древней Руси основным недвижимым объектом налогообложения выступала земля. За пользование землей взымалась посошная подать, при которой единицей налогообложения было отдельное хозяйство с землей – соха. К концу XVII века в результате реформы системы налогообложения посошная подать была заменена подворной податью. Единицей налогообложения стал огражденный двор, однако с целью уклонения от налога родственники, соседи начали злоупотреблять своим положением и объединять дворы единым забором.

В Российской Империи были заложены новые принципы налогообложения. Вместо прежних подворных сборов при Петре I в 1724 году была введена подушная подать как личный прямой налог для мужчин определенных сословий независимо от возраста, величины дохода и имущества согласно переписи населения.

Конец XIX века ознаменовался поэтапной отменой подушной подати и другими финансовыми реформами. Так, в 1863 году в городах вместо подушной подати вводился всесословный государственный налог на городское недвижимое имущество, которым облагались не только земли, но и здания в пределах городской черты.

В этот период совершенствуется система оценки недвижимости и определения налогового бремени: в 1884 году была осуществлена оценка всех городских поселений по раскладочной системе, а в 1910 году была введена окладная система, которая устанавливала процентные ставки налога (оклад) в зависимости от стоимости (доходоспособности) имущества (5-10 %).

Параллельно налогу на городское недвижимое имущество с 1894 года взимался государственный квартирный налог. Квартирный налог уплачивали лица, которые занимали жилые помещения в городах согласно утвержденному перечню. Населенные пункты были разделены на пять классов по уровню арендной платы, а сами жилые помещения подразделялись на разряды в зависимости от размера вмененной арендной платы. Если было невозможно определить размер арендной платы, то арендная плата устанавливалась как 4 % от оценочной стоимости недвижимого имущества.

Основным налогом на недвижимость оставался налог на городскую недвижимость: налоговые поступления в 1913 году составили около 37 млн рублей против 9 млн рублей с квартирного налога.

Выбор рационального способа оптимизации налога на имущество – ежедневная работа компании. Обратитесь к нам, проработаем все возможности решения задачи.

В советское время система налогообложения недвижимости претерпела существенные изменения: земля фактически перестала быть объектом налогообложения, но платежи за пользование землей имели место быть вплоть до 1981 года, а в период новой экономической политики был введен подоходно-поимущественный налог как для физических, так и юридических лиц (с 1924 года – подоходный налог).  

Следствием таких изменений стал раздельный правовой режим земельных участков и построенных на них объектов, для которых были свои обязательные платежи. Так, Указ Президиума ВС СССР от 10.04.1942 № 24 «О местных налогах и сборах» устанавливал налог на строения (0,75-2 % от стоимости строения) и земельную ренту.

Указом Президиума ВС СССР от 26.01.1981 «О местных налогах и сборах» были введены налог с владельцев строений и земельный налог как для физических, так и юридических лиц. Налог с владельцев строений определялся в размере 0,5 % стоимости жилого строения и 1% от стоимости иных строений, а земельный налог рассчитывался с земельных участков за квадратный метр в зависимости от класса населенных пунктов (1 класс – 1,8 копеек, 6 класс – 0,4 копейки).

В постсоветской России с появлением частной собственности недвижимое имущество облагалось в рамках отдельных налогов на имущество предприятий и физических лиц. Земельный налог был урегулирован Законом РФ «О плате за землю» от 11.10.1991 № 1738-1, согласно которому размер налога устанавливался в виде стабильных платежей за единицу площади земельного участка в расчете на год.

Согласно Закону РФ от 13.12.1991 № 2030-1 «О налоге на имущество предприятий», данным налогом облагались основные средства, в том числе здания и строения, нематериальные активы, запасы и затраты, находящиеся на балансе плательщика, на основе среднегодовой стоимости имущества предприятия. Налог на имущество физических лиц, согласно Закону РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц», включал в себя налог со строений, помещений и сооружений, ставка которого определялась как 0,1 % от их инвентаризационной стоимости.

В настоящее время налог на имущество предприятий преобразован в налог на имущество организаций и регулируется с 1 января 2004 года главой 30 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ),  налог на имущество физических лиц с 1 января 2015 года регулируется главой 32 НК РФ. Земельный налог регламентируется главой 31 НК РФ.

Помимо регулирования на федеральном уровне, налог на имущество организаций регулируется нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (региональный уровень регулирования - Закон Удмуртской Республики от 25.11.2003 № 55-РЗ «О налоге на имущество организаций», Закон Курской области от 26.11.2003 № 57-ЗКО «О налоге на имущество организаций»), а налог на имущество физических лиц и земельный налог - нормативными правовыми актами муниципальных образований (местный уровень регулирования - Закон г. Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц», Решение Курского городского собрания от 23.10.2015 № 143-5-РС «Об установлении на территории муниципального образования «Город Курск» снижение налога на имущество физических лиц», Решение городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 21.11.2017 № 241 «О земельном налоге»).

Мы специализируемся по вопросам налогообложения и накопили серьёзный опыт в этом сегменте, поэтому знаем, что наши консультации по налоговым вопросам помогут Вам значительно уменьшить финансовые и временные потери.

Регулирование налога сегодня

На федеральном уровне НК РФ устанавливает такие обязательные элементы налога как:

-       налогоплательщики;

-       объект налогообложения;

-       налоговая база;

-       налоговый период;

-       предельный размер налоговой ставки и порядок ее установления;

-       налоговые льготы и порядок исчисления налога.

На региональном и местном уровне при установлении налога определяются:

-       конкретные ставки налога;

-       особенности определения налоговой базы недвижимого имущества;

-       дополнительные налоговые льготы;

-       порядок и сроки уплаты налога на имущество организаций.

Сегодня налог на недвижимость состоит из трех налогов: налога на имущество организаций, налога на имущества физических лиц и земельного налога. Несмотря на то, что в первоначальной редакции НК РФ 1998 года в составе региональных налогов и сборов был единый налог на недвижимость и предпринимались попытки его реализации как эксперимент в Новгороде и Твери,  в 2004 году законодатель отказался от этой концепции.

Согласно принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, земельные участки и здания в гражданском обороте рассматриваются как единый объект. Однако они налогооблагаются по отдельности и разными методами. Из-за раздельного налогообложения земельных участков и иных объектов недвижимости понятие «налог на недвижимость» является собирательным для налога на имущество организаций и налога на имущество физических лиц, а земельный участок отдельно облагается земельным налогом.

Таким образом, налог на недвижимость является обязательным безвозмездным платежом, который уплачивается в региональный или местный бюджет юридическими и физическими лицами со стоимости недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Немного статистики

Согласно статистическим данным Федеральной налоговой службы, по состоянию на 1 января 2020 года в консолидированный бюджет субъектов за 2019 год поступило:

-       с налога на имущество физических лиц - 70,6 млрд рублей;

-       с налога на имущество организаций - 918, 6 млрд рублей.

По состоянию на 1 апреля 2020 года поступления в консолидированный бюджет субъектов Российской Федерации составили:

-       с налога на имущество физических лиц - 5,4 млрд рублей;

-       с налога на имущество организаций - 82,7 млрд рублей.

Важно отметить, что Федеральным законом от 03.08.2018 № 302-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» с 2019 года движимое имущество не облагается налогом на имущество организаций. В результате был исключен разрыв в налогообложении однотипного недвижимого имущества граждан и организаций, что определенно оценивается положительно.