Покупаем землю: на что обратить внимание

На что обращать внимание, покупая землю? Гость очередного эфира youtube-канала «Диалоги о недвижимости» — юрист, специализирующийся на земельном праве Яна Кузовлева — рассказала, какие риски могут возникнуть при этом. За годы практики Яна оформила более 5000 га земли, сопровождала сделки, где речь шла о десятках миллионов долларов. Этот разговор — продолжение цикла «Встречи с юристами», организованного компанией «Митсан Консалтинг».

Алгоритм стандартный, но есть нюансы

Важно понимать: разница между покупкой квартиры и земельного участка очень существенная. Какие есть нюансы, которых нет в обороте квартир?

При подготовке сделки купли-продажи земли сохраняется стандартный алгоритм проверки продавца по всем базам. Проводится работа с Росреестром: подтверждение права собственности, история приобретения земельного участка. Но в отношении земельного участка, напоминает Яна Кузовлева, есть дополнительные риски. Они вряд ли приведут к оспариванию сделки купли-продажи, но могут заметно увеличить расходы нового собственника.

Первый этап. Границы.

Проверяйте всё, что касается границ земельного участка. Это не сложно: откройте публичную кадастровую карту, наберите кадастровый номер и посмотрите, какие границы зафиксированы официально. Если их когда-либо определяли.

— В единую базу в своё время подгрузили данные о выданных земельных участках, — говорит Яна. —  Там есть кадастровые номера, площадь, но по факту никто не выходил на местность.

Вывод: прежде, чем купить, посетите ваш будущий участок. Возможно, этот вариант вам не подходит.

Не скупитесь — закажите геодезическую проверку объекта. Потраченные 15-20 тысяч полностью оправдывают себя: вы будете чётко видеть, где границы участка, сможете сопоставить фактические данные с информацией Росреестра. В дальнейшем это позволит избежать уже ставших классикой споров с соседями о пресловутом заборе. 

— Фактические и юридические границы — разные вещи, — говорит Яна. — Людям сложно договориться, они начинают пугаться — «вы хотите отнять у меня землю, всё, идём в суд». Судебный процесс по спору о границе между собственниками даже в регионе обойдётся от 100 тысяч рублей, а  в крупных городах — и 200, и 300 тысяч рублей. Это одна из самых сложных категорий дел: много аналитики по документам, изучение кадастровых и инвентаризационных дел, сопоставление истории земельного участка, всех границ, землеустроительная экспертиза.

Если выяснилось, что участок не проходил межевание, его границы не координировались, будет правильно решение этих вопросов возложить на продавца. Ведь есть риск не получить согласование границ со смежными землепользователями. И это ещё одна перспектива встречи в суде.  

Второй этап. Проверка градостроительного статуса земельного участка.

В выписке из ЕГРН есть пункты о категории земельного участка и виде разрешенного использования. Эти данные накладывают определённые ограничения на пользование наделом. Например, на сельскохозяйственных землях можно построить дом только если эти земли предназначены для садоводства. Поэтому важно проводить проверку участка исходя из конкретных нужд. 

Яна советует заказывать ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Станет ясна полная картина: в ГПЗУ указаны схемы, охранные зоны, утвержденные проекты планировки, что и где можно строить. 

Если на это нет времени, то как минимум — посмотреть карты генерального плана, карты землепользования и застройки и сами правила землепользования и застройки. 

— У меня была в практике сделка, когда люди хотели построить малоэтажный многоквартирный дом. ВРИ позволял это сделать, но там были ограничения по проценту застройки. Изначально участок продавался под индивидуальный жилой дом. Пришлось отказаться от покупки: по ПЗЗ площадь была меньше, чем это допустимо для застройки.

“ГПЗУ готовится 14 рабочих дней, выдается бесплатно. Но важно помнить, что ГПЗУ может заказать только собственник участка, поэтому нужно будет договариваться с продавцом. Для заказа ГПЗУ можно обратиться в администрацию населенного пункта или МФЦ. В некоторых регионах ГПЗУ можно заказать через сайт Госуслуги, что очень удобно.  Если в отношении участка есть какие-то ограничения в использовании, то об этом станет известно до того, как документы будут подписаны, а деньги — уплачены”.

Третий этап. Сети.

Если вы не заказываете ГПЗУ — обращайтесь к геодезистам для проведения топографической съёмки. Они запросят планшеты, картоплан территории. Это документы, где отражены сети и их охранные зоны. 

— К сожалению, по выпискам из ЕГРН мы можем увидеть не всё. Многие сети не поставлены на кадастровый учёт. Но они нанесены на планшеты. 

Почему это важно? Чаще всего непонятно, что было вперёд, границы участка либо сети. Практика неоднозначная. Обязать собственника сетей перенести эти сети зачастую нереально:

• невозможно найти собственника;

• затраты по переносу слишком велики;

• сети положены раньше, чем сформирован земельный участок.

В любом случае получается, что либо вообще невозможно использовать земельный участок, либо вы его не можете использовать полноценно. Перенос сетей за границы земельного участка, говорит Яна, обойдётся в 1,5-2 миллиона. 

— У нас в практике был случай, когда собственник начал возведение торгового центра на земельном участке и перерубил военный кабель, который нигде не был зарегистрирован, — рассказывает управляющий партнёр «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин. — Одним взмахом ковша экскаватора половину Ленинградского военного округа оставили без связи. На такие разборки всегда тратится много времени и денег. Поэтому гораздо проще обратиться к специалисту и узнать о проблемах заранее.

— Классный земельный участок без плохой истории найти реально, хотя, может быть, не с первого раза. Поэтому пожалуйста максимально ответственно относитесь к покупке объекта недвижимости. Это не сходить в магазин, это несколько сложнее, — напоминает Яна.

Покупать ли недвижимость сейчас? Как говорил Марк Твен, «покупайте землю — её больше не производят». Это то, что всегда в цене, но, чтобы не прогадать, обязательно консультируйтесь с юристами. Категория земли, местоположение, наличие обременений и сервитутов, корректность в документах — слишком много важных нюансов. 

Смотрите «Диалоги о недвижимости»: мы стремимся сделать этот рынок более цивилизованным, но он всегда будет сопряжён с определёнными рисками.