Как бизнесу не разориться на налогах за недвижимость?

Кадастровая — или рыночная: в чём сила и где правда

Кадастровая стоимость, как хорошо известно многим из нас, часто сильно отличается от рыночной. По данным газеты «Ведомости», «примерно в 50% случаев кадастровая стоимость выше рыночной, в 30% — равна рыночной и примерно в 20% — ниже».

Причина — формальный поход к работе со стороны оценщиков. Ведь для определения кадастровой стоимости обычно используется метод массовой оценки. Да и делается это нередко кабинетным способом — без выезда на место, исключительно на основании данных из перечня и публичной кадастровой карты Росреестра, Яндекс-карт, разных сайтов. Вероятность ошибочных расчётов очень высока, а платить за это приходится собственникам. Одно дело — когда речь идёт о жилых помещениях, где ошибка обычно не приводит к заметным увеличениям затрат. Совсем другое — если дело касается коммерческой недвижимости. Например, завода, супермаркета, рынка. Получаются уже совсем другие цифры.

Земельная юридическая консультация в СПб – ежедневная работа компании. Обращайтесь к нам, продумаем все возможные пути решения задачи и подробно разберем ситуацию - для этого в комментариях к заказу укажите, пожалуйста, кадастровый номер участка.

Как бизнесу не разориться на налогах? 

Предпринимателям необходимо изучать законодательную базу, настаивает Зелифа Барлыбаева. С этим знанием постепенно придёт понимание того, что кадастровая стоимость в её нынешнем виде — боль для всех правообладателей, которыми могут быть собственники коммерческой недвижимости и обычных жилых объектов.

— Кадастровая стоимость — идеал, к которому мы идём и от чего будем отталкиваться при совершении любых сделок с недвижимостью — или пока что это лишь средство расчётов налогов на недвижимое имущество?

— Сегодня, в переходный период, это лишь инструмент для расчёта налогов на имущество. Во многих зарубежных странах, в частности, во Франции, колоссальнейшие поборы по части налогов. Наша система налогообложения по сравнению с ними очень лояльна, — констатирует спикер.

К 2023-2025 гг. это примет уже более серьёзный оборот. Чтобы спасти бизнес от разорения, настала пора принимать превентивные меры — доказывать, оспаривать, приравнивать кадастровую стоимость к объективной рыночной стоимости. Для этого существует целый комплекс вполне рабочих механизмов:

• оптимизировать управление недвижимостью (размежевать участки, установить отдельные ВРИ и т.д.);

• подать заявление в комиссию;

• обратиться с иском в суд.

Об этих механизмах гости канала и его ведущий Дмитрий Желнин «Митсан консалтинг. Диалоги о недвижимости» рассказывали неоднократно. Но к этой теме, судя по всему, придётся вернуться ещё не раз.

Оспаривайте, не откладывая «на потом»

Пройдёт всего 3-4 года, и именно кадастровая стоимость станет единственным мерилом налогов на имущество, делает акцент эксперт. На новую систему страна переходит постепенно, ещё пока не все платят налог с кадастровой стоимости, — в некоторых регионах сохраняется принцип начисления налоговых платежей с балансовой стоимости, с остаточной стоимости. Но Росреестр не дремлет. «В этих регионах бизнесу тоже пора задуматься о снижении кадастровой стоимости. Потому что для ваших объектов она уже определяется», — напоминает Зелифа Барлыбаева.

Что делать? Конечно, не терять времени. И «Митсан консалтинг», и «Агент кадастр» — компании, оказывающие юридическую поддержку на территории всей страны. Так что их руководители знают, о чём говорят, утверждая, что в России для большинства объектов установлена кадастровая стоимость, заметно отличающаяся от рыночной.

— Исходя из статистических данных по РФ, в 80% случаев кадастровая стоимость существенно завышена, нежели объективная рыночная стоимость, — подтверждает Зелифа Барлыбаева. — Почему такое происходит? Если использовать юридическую терминологию, произошёл эксцесс исполнителя. То есть законодатель сначала принял федеральный закон о том, чтобы оценивать недвижимость по кадастровой стоимости, а на местах элементарно не оказалось физической возможности выезжать на каждый объект  капитального строительства, на каждый земельный участок, чтобы объективно оценивать адекватную рыночную стоимость, учитывать индивидуальные характеристики каждых объектов недвижимости.

Задача была поставлена перед региональными властями. Соответственно, исполнителями стали оценщики, которые просто брали удельный показатель стоимости одного квадратного метра, умножали на площадь и получали среднюю стоимость «квадрата». При этом совершенно не принимались во внимание такие параметры, как «красная линия», показывающая границы участков общего пользования; подъездные пути; наличие коммуникаций и прочее.

В каждом регионе установлена своя периодичность проведения государственной кадастровой оценки. В столице, в городах федерального значения — раз в два года, в регионах — каждые три-пять лет. У тех правообладателей, которые уже сейчас займутся  оспариванием кадастровой стоимости своего имущества, приравняв её — либо в административном порядке через комиссию, либо в судебном порядке — к актуальной рыночной стоимости — существенно увеличиваются шансы на справедливое разрешение вопроса с налогообложением, это поможет им в дальнейшем упорядочить какие-либо действия с собственностью. Например, при продаже.

— К тому же впредь оценщик, который будет смотреть в запись ЕГРН о кадастровой стоимости, задумается: почему кадастровая стоимость гораздо ниже, нежели, к примеру, соседствующие участки? — говорит Зелифа Барлыбаева. — Это будет влиять, человеческий фактор никто не отменял. В оценке пока нет отлаженной цифровой системы. Согласны?

— У нас есть оценщики, которые помогают определить, правильно или неправильно были проставлены те или иные ценообразующие факторы, — отвечает Дмитрий Желнин. — Мы снижаем кадастровую стоимость не путём составления рыночных отчётов, а идём по пути исправления существующей, определённой кадастровой стоимости.

В чём разница между старым и новым способами оспаривания кадастровой стоимости? Раньше, до принятия 237-го ФЗ «О государственной кадастровой оценке», собственник недвижимости, не согласившийся с кадастровой стоимостью, обращался к  оценщику и заказывал у него подготовку рыночного отчёта. Опираясь на этот документ, он мог обратиться в комиссию или в суд с требованием прописать вместо кадастровой стоимости рыночную.

Новый закон сохранил этот традиционный способ оспаривания. Но при этом появился ещё один вариант. Теперь собственник объекта вправе обратиться непосредственно к тем, кто устанавливал эту стоимость, указав на допущенные ошибки и обосновав свою позицию. Исправляя допущенные ошибки, государственное бюджетное учреждение снижает кадастровую стоимость — и это имеет те же самые привилегии, что и рыночный отчёт (возврат или зачёт налогов, и т.д.). При проведении следующей ГКО сотрудники ГБУ вряд ли повторно допустят те же самые ошибки.

267-й закон: мы будем жить теперь по-новому

В следующем году вступает в силу Федеральный закон № 267-ФЗ от 31.07.2020 года — очередная попытка государства восполнить существующие пробелы, связанные с кадастровой стоимостью. Что нас ждёт? А вот что:

• законодатель возвращает обязательный досудебный порядок обращения;

• теперь заявления будут рассматривать не формально независимые комиссии, а ГБУ, которое и считало оспариваемую кадастровую стоимость;

• изменяется правовая природа оснований установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. Ранее владелец недвижимости мог после отказа комиссии обратиться в суд, чтобы оспорить решение по существу либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

Как правило, все правообладатели недвижимости шли по второму пути. Теперь же собственник может обратиться в суд с требованием признать решение ГБУ незаконным, а в дополнение просить установить кадастровую стоимость в размере рыночной. На первый взгляд существенно ничего не изменилось. Но это не так.

Во-первых, правообладатель сможет оспаривать кадастровую стоимость только в ГБУ, а в суде впоследствии предметом рассмотрения станет законность отказа ГБУ в удовлетворении заявления. Соответственно, в суде в первую очередь нужно будет доказать, что решение ГБУ было незаконным, и, если это получится, просить суд установить рыночную стоимость или обязать ГБУ принять положительное решение и утвердить рыночную стоимость согласно отчету об оценке. Но! Если при составлении отчёта оценщик совершит хотя бы одну ошибку, суд откажет в признании решения незаконным. В таком случае он не удовлетворит и требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

— Посмотрим, как это будет работать на практике, — говорит Зелифа Барлыбаева. — У меня уже есть ряд предложений в Госдуму, которые я хочу внести по механизму, поскольку считаю, что тут не будет объективного и всестороннего рассмотрения на практике непосредственно в судах.

Такая неопределённость — ещё одна причина, по которой гостья программы призывает правообладателей проявить предусмотрительность и оспаривать уже сейчас, в 2021 году. Не стоит, по укоренившейся традиции, откладывать на последний момент: все мы знаем, что «письма счастья» из ФНС приходят в конце года, в ноябре-декабре — и только тогда начинаем действовать. Но может быть поздно. «Великое прокрастинаторское русское начало», — замечает эксперт.

Пока не грянул «кадастровый» гром

У своевременных действий — высокая экономическая целесообразность. Собеседники вспоминают, что очень часто на кону стоят многомиллиардные суммы, когда трёхмиллиардный объём платежей реально снизить до 500-600 миллионов рублей. Но сжатые сроки не дают времени на раскачку — просто физически.

Конечно же, вышесказанное касается не только юридических, но и физических лиц. Да, там не идёт речь о колоссальных суммах, но важен сам факт: пока не грянет гром, люди мало внимания обращают на кадастровые вопросы. К примеру, в этом году специалисты «Митсан консалтинг» впервые проводили оценку в соответствии с новыми правилами в Омской области.

— Там оценивали только недвижимость без земли, — рассказывает Дмитрий Желнин. — Речь шла о сотнях тысяч объектов. Попробуйте угадать, сколько было подано замечаний на предварительный отчёт во всей Омской области? 17. Не тысяч, а просто семнадцать замечаний к предварительному отчёту было подано. Из всех имеющихся в регионе правообладателей. Очевидно, что на местах нужно проводить юридический ликбез. Ведь получается, что собственники элементарно не знают о механизме оспаривания, о том, что это в принципе можно сделать.

Зелифа Барлыбаева говорит, что её очень огорчает бездействие властей на местах, отсутствие диалога с населением. И напоминает, что, когда дело касается даже копеечной задолженности какой-нибудь из структур, «они не заморачиваются, они отправляют конверт стоимостью 17 рублей, тратят на почтовые расходы 50 рублей, и вот за задолженность в одну копейку уведомляют правообладателя».

Ещё один аспект, касающийся неосведомлённости собственников недвижимости, выглядит так. Если власть оценивает качество кадастровой оценки, которая проводится в регионах, и видит, что, к примеру, в Омской области было подано всего лишь 17 замечаний, она реагирует так: замечательный отчёт подготовили  коллеги, подано всего 17 замечаний. Значит, остальных всё устраивает — кадастровая стоимость, размер налогового платежа. Проверяйте и, если надо, перепроверяйте правильность определения кадастровой стоимости. Делайте это под контролем профессионалов. Иначе рискуете только ухудшить ситуацию.

— Собственник не несёт никакой ответственности, если что-то недоскажет о своём объекте, — поясняет Дмитрий Желнин. — Выяснять информацию — задача государства. Допустим, вы видите, что объект посчитан по кадастровой стоимости без учёта наличия газа — а газ у вас есть. Соответственно, он стоит дороже, чем негазифицированный объект.  Не надо самим себе увеличивать кадастровую стоимость объекта. И таких нюансов много.

Как член Общественного совета Росреестра России, Зелифа Барлыбаева буквально держит руку на пульсе законотворческой деятельности. Так что новости буквально из зала заседаний:

— 1 марта 2022 года вступит в силу федеральный закон, — говорит она, — из которого следует, что если, допустим, в многоквартирном доме одну квартиру уже оспорили и доказали, что её кадастровая стоимость гораздо выше, все остальные объекты в этом подъезде автоматически становятся приравнены к новым результатам расчётов. На мой взгляд, это большой прогресс, что законодатель прямо указал на приравнивание к объективной рыночной стоимости.

Гордость без предубеждений: выгода налицо

Профессиональная гордость гостьи эфира «Митсан Консалтинг. Диалоги о недвижимости» — случай с 14-кратным снижением кадастровой стоимости земельного участка. Основная «целевая аудитория» её компании — владельцы крупных коммерческих объектов, торговых центров. Довольно распространённая практика —снижение стоимости с 2 млрд. рублей, к примеру, до 680 млн. рублей. Бизнесменам не нужно объяснять, какую экономию в части налоговых платежей это приносит.

— Конечно, может показаться, что идеальное выполнение своей работы не совсем выгодно для нас, юристов. На самом деле это не так. Из этого складывается репутация, а работы у нас всегда будет непочатый край. В «Агент кадастр» постоянно обращаются, ведь нас рекомендуют, — говорит Зелифа Барлыбаева.  — Ведь и кадастровую стоимость, и земельные имущественные отношения, и вопросы с Росреестром России мы решаем на 1000%, с гарантией.

Созвучный профессиональный подход декларирует «Митсан Консалтинг». Здесь берут за услуги только «гонорар успеха» — никакой предоплаты, вне зависимости от того, кто клиент. Заказчик всегда должен ощутить «на выходе» весомую экономию. Конечно, это работа вдолгую, но тема кадастровой оценки всегда актуальна и очень специфична. Поэтому ответственные предприниматели заключают с юристами договор на абонентское обслуживание. Ведь тема кадастровой оценки и налогов неисчерпаема.

…Ошибки при установлении кадастровой стоимости объекта, противоречия порядка применения оспоренной кадастровой стоимости, нюансы предъявления соответствующих требований — всё имеет значение. И тот интерес, который слушатели проявляют к нашим программам, это подтверждает. Поэтому впереди у нас много интересных встреч по актуальным вопросам. Не переключайтесь!:)

За помощь в подготовке программы мы благодарим наших традиционных партнёров: «Агентство строительных новостей», официальный публикатор нормативно-правовых актов Санкт-Петербурга и новостей строительной отрасли нашего города и всей страны; форум «ProNovostroy»; деловой журнал «Точка опоры»; Большой сервер недвижимости BSN.ru. Переходите по ссылкам партнёров — там действительно много интересного материала.