+7 812 509-31-23
Санкт-Петербург,  ул. Софийская, д. 14, оф. 316
Митсан Консалтинг
Компания
  • О компании
  • Команда
  • Наши проекты
  • Клиенты и Партнеры
  • Отзывы
  • Реквизиты
Услуги
  • Оптимизация имущественных налогов
  • Земельный консалтинг
  • Градостроительный консалтинг
  • Судебные споры
  • Раздел имущества
  • Защита активов
  • Основные услуги
    • Уменьшение налога на имущество
    • Уменьшение земельного налога
    • Защита активов
    • Градостроительная деятельность
    • Судебные споры
    • Земельные вопросы
    • Раздел имущества
    • Оспаривание кадастровой стоимости
  • Консультации
    • Налоговая консультация
    • Узнать кадастровую стоимость
    • Консультация по земельным вопросам
  • Корпоративное обучение
    • Курс: Имущественные налоги: налог на имущество и земельный налог.
    • Курс: Государственная кадастровая оценка недвижимости: что, где, когда?
    • Курс: Земельный участок предприятия. Новые процедуры в вопросах землепользования.
  • Бесплатные услуги
    • Реестр объектов с завышенной кадастровой стоимостью
    • Карта объектов с потенциалом экономии
Публикации
  • Новости
  • Статьи
  • Мы в сми
  • Бизнес советы
Контакты
    Митсан Консалтинг
    Компания
    • О компании
    • Команда
    • Наши проекты
    • Клиенты и Партнеры
    • Отзывы
    • Реквизиты
    Услуги
    • Оптимизация имущественных налогов
    • Земельный консалтинг
    • Градостроительный консалтинг
    • Судебные споры
    • Раздел имущества
    • Защита активов
    • Основные услуги
      • Уменьшение налога на имущество
      • Уменьшение земельного налога
      • Защита активов
      • Градостроительная деятельность
      • Судебные споры
      • Земельные вопросы
      • Раздел имущества
      • Оспаривание кадастровой стоимости
    • Консультации
      • Налоговая консультация
      • Узнать кадастровую стоимость
      • Консультация по земельным вопросам
    • Корпоративное обучение
      • Курс: Имущественные налоги: налог на имущество и земельный налог.
      • Курс: Государственная кадастровая оценка недвижимости: что, где, когда?
      • Курс: Земельный участок предприятия. Новые процедуры в вопросах землепользования.
    • Бесплатные услуги
      • Реестр объектов с завышенной кадастровой стоимостью
      • Карта объектов с потенциалом экономии
    Публикации
    • Новости
    • Статьи
    • Мы в сми
    • Бизнес советы
    Контакты
      Митсан Консалтинг
      • Компания
        • Назад
        • Компания
        • О компании
        • Команда
        • Наши проекты
          • Назад
          • Наши проекты
          • Оптимизация имущественных налогов
          • Земельно-имущественные отношения
          • Градостроительный консалтинг
          • Обучение
        • Клиенты и Партнеры
        • Отзывы
        • Реквизиты
      • Услуги
        • Назад
        • Услуги
        • Оптимизация имущественных налогов
        • Земельный консалтинг
        • Градостроительный консалтинг
        • Судебные споры
        • Раздел имущества
        • Защита активов
        • Основные услуги
          • Назад
          • Основные услуги
          • Уменьшение налога на имущество
          • Уменьшение земельного налога
          • Защита активов
          • Градостроительная деятельность
          • Судебные споры
          • Земельные вопросы
          • Раздел имущества
          • Оспаривание кадастровой стоимости
        • Консультации
          • Назад
          • Консультации
          • Налоговая консультация
          • Узнать кадастровую стоимость
          • Консультация по земельным вопросам
        • Корпоративное обучение
          • Назад
          • Корпоративное обучение
          • Курс: Имущественные налоги: налог на имущество и земельный налог.
          • Курс: Государственная кадастровая оценка недвижимости: что, где, когда?
          • Курс: Земельный участок предприятия. Новые процедуры в вопросах землепользования.
        • Бесплатные услуги
          • Назад
          • Бесплатные услуги
          • Реестр объектов с завышенной кадастровой стоимостью
          • Карта объектов с потенциалом экономии
      • Публикации
        • Назад
        • Публикации
        • Новости
        • Статьи
        • Мы в сми
        • Бизнес советы
      • Контакты
      • +7 812 509-31-23
      Санкт-Петербург,  ул. Софийская, д. 14, оф. 316
      info@mitsan.ru
      • Главная
      • Публикации
      • Новости
      • Банкротная недвижимость: что нужно знать покупателю

      Банкротная недвижимость: что нужно знать покупателю

      30 сентября 2021 0:00
      // Новости
      Банкротная недвижимость: что нужно знать покупателю
      Покупка квартир на торгах по банкротству — доходное, но высокорисковое вложение средств. Как провести сделку с максимальной выгодой? На вопросы ведущего канала «Диалоги о недвижимости», управляющего партнёра компании «Митсан Консалтинг» Дмитрия Желнина, отвечает Юлия Пашевина - эксперт по инвестициям в недвижимость. Запись диалога можно посмотреть здесь.

      Зарабатывать на имуществе банкротов так, чтобы самим не попасть в их категорию, вполне реально при условии грамотного сопровождения специалистом. Юлия Пашевина более 10 лет работает брокером по недвижимости, и этот опыт позволяет ей разрабатывать клиентам карты инвестиционных маршрутов, на которых практически нет подводных камней. Почему стоит инвестировать именно в недвижимость? Она уверена: на торгах реально купить ликвидные объекты, а снизить риски в этой сфере — это уже работа профессионала.

      Актуальность этой темы растёт — очевидна тенденция на увеличение интересных предложений. С чем это связано? В последние несколько лет, поясняет эксперт, мы имеем исторически низкие ставки по ипотеке. Многие люди берут не один ипотечный кредит, а два-три; к тому же имеют другие кредитные обязательства. Но никто не застрахован от экономических спадов — ни физические, ни юридические лица. И тогда объекты недвижимости выставляют на торги по банкротствам.  Закредитованность населения растёт — значит, таких объектов будет всё больше.


      Консультации по земельным вопросам в СПб – ежедневная работа компании. Обратитесь к нам, продумаем все возможные пути решения проблемы и подробно разберем именно Вашу ситуацию - для этого в комментарии к заказу укажите, пожалуйста, кадастровый номер участка.


      Сегодня на торгах — огромное разнообразие лотов, — говорит Юлия. — Можно найти предложения под любые запросы, под любой кошелёк. Это может быть и прекрасный объект в элитном районе, и квартира в «экономе», и коммерческое помещение. К тому же на торгах реализовываются помещения именно от собственников. И это не обязательно банкроты. К примеру, банки нередко выставляют объекты на продажу. Они бывают очень интересны в локации.

      В любом сегменте есть объекты, выставляемые на торги. Но как их искать? Любой желающий, заинтересовавшись вопросом, вбивает в поисковике «торги по банкротствам», и получает на выдаче 100 500 сайтов. По словам эксперта, единственный ресурс, на котором собрана полная, актуальная и совершенно реальная база объектов по всей стране — Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

      Какие объекты «работают», а какие — нет?

      Информация о выставляемых объектах есть в открытом доступе, но для успешного инвестирования этого недостаточно. Ведь важно понимать оптимальную цену конкретного объекта, уметь оценить, насколько он ликвиден, за сколько его можно перепродать и какую прибыль он может принести. Сделать это непросто. Нужно быть непосредственно в рынке:

      • постоянно вести мониторинг;

      • знать, на какие районы есть спрос, какой покупатель откликнется на ваше предложение;

      • хорошо представлять, как улучшить объект;

      • просчитать объём вложений для получения максимальной прибыли.

      Именно в этом заключается работа брокера по недвижимости. Это то, за что клиенты платят профи. За годы практики у Пашевиной сформировался пул постоянных заказчиков, зарабатывающих на инвестициях в банкротную недвижимость — квартиры, коммерческие помещения, земельные участки.

      Как проходят торги?

      Чтобы участвовать в аукционе в качестве покупателя, нужно иметь квалифицированную усиленную электронную подпись и аккредитацию на торговой площадке. Торги проходят в интернете. После размещения лота желающие подают заявки. Порядок проведения торгов, а также цены утверждают кредиторы, с которыми должник обязан расплатиться.

      Перед стартом аукциона участник обязан внести залог (определённый процент от стоимости). Каждый шаг составляет 5-10% от изначальной цены.

      Каков минимальный порог входа? Сколько должно быть у человека, чтобы он уже реально мог задумываться об инвестициях в банкротную недвижимость?

      На данный момент у нас в Санкт-Петербурге это порядка пяти миллионов рублей. Конечно, бывают объекты и дешевле пяти миллионов. Но на них огромное количество участников, в процессе торгов цена вырастает до рыночной. Смысла нет. Это интересно тем, кто покупает для себя или под сдачу в аренду — там получается дисконт в 5-10%. Для инвесторов интересен дисконт хотя бы в 15%.

      Как выиграть на торгах? Есть ли какие-то лафйхаки, гарантирующие стопроцентно положительный результат? 

      По словам Юлии, это довольно каверзный вопрос. Ведь большинство площадок не дают информации о количестве поданных заявок.

      Бывает такое, что в аукционе участвуют единицы. Но зачастую конкуренция довольно высокая. Значит, нет никаких гарантий, что победа будет за вами. Поэтому самый главный лайфхак гостьи программы — большой практический опыт.

      Для чего нужен брокер?

      Готовя клиенту подборку объектов, Юлия сразу разрабатывает инвестиционную стратегию:

      ·      как улучшить объект;

      ·      через сколько и в каком состоянии выставлять на продажу;

      ·      какой потенциальный покупатель откликнется;

      ·      почему он купит ваш объект за эти деньги.

      Такая подготовка требует досконального знания актуальной ситуации на рынке.

      Чтобы это делать, нужно постоянно заниматься недвижимостью, продавать-покупать, понимать запросы покупателей, — говорит Юлия Пашевина. — Причём знать запросы покупателей определённого сегмента, конкретного района. Моё преимущество в том, что я — опытный практик. Знаю, как дороже продать объект, купленный на торгах, что следует делать, и чего не следует.

      Юлия убеждена: знания, что нужно делать, а что — категорически не стоит, одинаково важны. К примеру, в эконом-сегменте делать какой-то дорогой ремонт нет необходимости. Такие вложения просто не окупятся.

      Есть и другой момент, который приходится учитывать. При подготовке объекта придётся поработать с документами, обнулить долги по коммунальным платежам, которые всегда есть на банкротных квартирах. Списание долгов — волокита, которая занимает время. Но клиенту бояться этого не нужно. Всё это делает брокер по недвижимости.

      — Вы нашли объект, купили на торгах. Срок выхода из сделки?

      — Со мной клиент проходит полный цикл — я не бросаю его на полпути. Идём рука об руку от покупки объекта до его продажи.

      Самый короткий цикл у меня был 4 месяца — от момента заключения договора купли-продажи с финансовым управляющим, оплаты денег за лот до получения денег уже с перепродажи объекта. Самый долгий — семь месяцев. Но там собственник уже в процессе изменил стратегию. Он попытался продать самостоятельно, поэтому вышла задержка. В итоге продажей пришлось заниматься мне.

      Сколько можно заработать? Какие риски?

      На какие дивиденды может рассчитывать инвестор? Если считать в годовых, в среднем получается 30-40%. Это чистая прибыль от вложенной суммы. Естественно, за минусом расходов: ремонта, комиссии, налогов, прочего. По самой быстрой сделке клиенту Юлии удалось заработать 19% за 4 месяца.

      Максимально доверительные отношения между клиентом и риэлтором — 100-процентный залог успеха для таких проектов. Важно и понимание того, что все инвестиционные темы подразумевают определённую долю риска. Можно выиграть — но можно и проиграть, потерять время, упустить какие-то другие объекты, пока идут торги. Есть и другие риски:

      Например, два объекта мы покупали с зарегистрированным физическим лицом — в квартире был зарегистрирован собственник, — рассказывает Юлия. — Он снимался с регистрации, мы получали чистые документы. Но ведь этого может и не произойти. И тогда придётся решать эту историю как-то по-другому.

      Вы должны понимать: не бывает так, что вы зарабатываете 30-40% и ничем не рискуете. Не готовы к этому — идите в банк, кладите деньги на депозит. Хорошая доходность всегда предполагает такие моменты, подчёркивает Юлия.

      Что лучше: переделать объект и продать его попозже подороже, или оставить за собой, зарабатывая на арендных платежах? Как показывает практика, выгоднее всё-таки перепродавать. Рынок недвижимости сейчас очень активен, но по аренде идёт спад. Соответственно, все инвесторы зарабатывают на перепродаже, ведь им интересна оборачиваемость денег. Вложить, улучшить, перепродать с прибылью.

      Если вы хотите быстрой сделки, не следует:

      • Брать объекты, где есть зарегистрированные несовершеннолетние лица.
      • Объекты с использованием материнского капитала. Причина — по этому вопросу нет установившейся юридической практики.  Финансовые управляющие зачастую не знают, что с ними делать — выделять доли несовершеннолетних или возвращать деньги в Пенсионный фонд. Совет Юлии Пашевиной — не связываться с этим.

      • Варианты, где зарегистрированы рисковые категории граждан (находящиеся в МЛС, в психоневрологическом диспансере). «Это история очень сложная и может всплыть в любой момент», — говорит эксперт.

      Сейчас основной клиентский спрос — новые дома, хорошие локации, с современной инженерией, с хорошими дворами, с ландшафтным дизайном. Как правило, они относятся к сериям «комфорт» и «бизнес-класс», расположены близко к центру города, там хорошая транспортная доступность. Это гарантирует максимальную прибыльность объекта. «Надо очень избирательно смотреть, что вы покупаете», — резюмирует Юлия Пашевина.

      А мы напоминаем: покупка недвижимости — всегда очень серьёзный шаг, который нужно делать под контролем профессионалов. Даже если вы берёте квартиру или дом не для себя, а чтобы в последующем с выгодой перепродать. Вкладывая средства в подобное предприятие, не стоит полагаться только на собственное, пусть даже очень компетентное мнение. 

      У вас остались вопросы? Канал «Митсан Консалтинг: диалоги о недвижимости» ещё не раз вернётся к этой актуальной и многогранной теме.

      За помощь в подготовке программы мы благодарим наших традиционных партнёров: «Агентство строительных новостей», официальный публикатор нормативно-правовых актов Санкт-Петербурга и новостей строительной отрасли нашего города и всей страны; форум «ProNovostroy»; деловой журнал «Точка опоры»; Большой сервер недвижимости BSN.ru. 

       

       

      Автор: Митсан Консалтинг

      Митсан Консалтинг
      192236, Россия, Санкт-Петербург, ул. Софийская, д. 14, оф. 316
      Телефон: +7 (812) 408-08-79

      Услуги
      Консультация по земельным вопросам - услуга Митсан Консалтинг
      Консультация по земельным вопросам

      Компания "Митсан Консалтинг" специализируется на юридических консультациях по земельным участкам, решении проблемных ситуаций и подготовке сопроводительных документов в области земельного права.

      Следующая статья
      Категории
      • Бизнес-советы40
      • Мы в СМИ61
      • Новости64
      • Статьи42
      • 9 ноября 2022
        Снижение налога на недвижимость
      • 3 октября 2022
        Аренда государственных земельных участков: изменения 2022
      • 28 сентября 2022
        Почему и когда увеличится налог на имущество
      • 9 сентября 2022
        Налоговая экономия в сфере недвижимости: не уход “в тень”, а законная оптимизация
      • 1 августа 2022
        Круглый стол: "Недвижимость и налоги"
      • 24 марта 2022
        Вебинар: "Антикризисные меры. Как снизить налоги на имущество землю?"
      • 14 марта 2022
        Прямой эфир с вице-президентом НОСТРОЙ Антоном Морозом
      • 11 марта 2022
        Меры поддержки строительной отрасли и рынка недвижимости
      • 10 марта 2022
        Росреестр убежал далеко вперед паровоза
      • 10 марта 2022
        Национализация и недвижимое имущество.
      • 8 февраля 2022
        Из арендаторов — в собственники: как бизнесу выкупить имущество у государства.
      • 1 февраля 2022
        Покупаем землю: на что обратить внимание
      • 26 октября 2021
        Налог на имущество физических лиц. Платим до 1 декабря.
      • 14 октября 2021
        Обманутые застройщики: по разные стороны баррикад
      • 7 октября 2021
        Как бизнесу не разориться на налогах за недвижимость?
      Компания
      О компании
      Команда
      Наши проекты
      Клиенты и Партнеры
      Отзывы
      Реквизиты
      Услуги
      Оптимизация имущественных налогов
      Земельный консалтинг
      Градостроительный консалтинг
      Судебные споры
      Раздел имущества
      Защита активов
      Основные услуги
      Консультации
      Корпоративное обучение
      Бесплатные услуги
      Публикации
      Новости
      Статьи
      Мы в сми
      Бизнес советы
      Скачай и пользуйся
      Смотри и слушай
      Отвечаем на вопросы
      Контакты
      Свяжитесь с нами

      +7 812 509-31-23
      Пн. – Пт.: с 9:00 до 18:00
      Санкт-Петербург,  ул. Софийская, д. 14, оф. 316
      info@mitsan.ru
      © 2023 Митсан Консалтинг. Уникальные компетенции!
      Версия для печати
      Митсан Консалтинг
      192236, Россия, Санкт-Петербург, ул. Софийская, д. 14, оф. 316
      Телефон: +7 (812) 408-08-79
      Почта: info@mitsan.ru
      Митсан Консалтинг +7 (812) 408-08-79 info@mitsan.ru Пн-Пт, 9:00 – 18:00 Митсан Консалтинг