Что внутри, что снаружи. Куда пристроить НДС?

Все мы знаем, что налог на имущество рассчитывается именно на базе кадастровой стоимости. Значит, любой собственник напрямую заинтересован, чтобы размер кадастровой стоимости был рассчитан справедливо. То есть максимально близко к реальным рыночным показателям. И когда «кадастр» вдруг становится больше «рынка», говорить о справедливости больше не приходится. Но такие попытки органов, определяющих кадастровую стоимость, встречаются очень часто. Уж очень им нравится рыночная стоимость, содержащая в себе налог на добавленную стоимость.

Чтобы разрешить противоречия, этим вопросом занялся Верховный Суд РФ. Он-то и постановил: 

определение рыночной стоимости недвижимого имущества с включением в её состав суммы НДС противоречит нормам законодательства об оценочной деятельности (Определение ВС РФ № 5-КА19-66 от 05.02.20 г.)

Коротко и ясно: ни оценочное, ни налоговое законодательство не считают НДС ценообразующим фактором для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Определять рыночную цену с выделением НДС незаконно. В общем, закон против. Точка.

В кадастровой стоимости НДС быть не должно, поскольку он уплачивается в процессе совершения сделки по купле-продаже недвижимости. Однако при заключении сделок кадастровая стоимость не принимается во внимание — она практически всегда нужна для расчёта налогов. Как и везде, бывают исключения. О них мы с вами говорили, обсуждая 10 случаев использования кадастровой стоимости. Ни в одном из примеров не прозвучало, что кадастровая стоимость используется для регулирования договорных отношений между покупателем и продавцом в части цены. Если вы столкнётесь с ситуацией, когда НДС окажется включён в кадастровую стоимость, то вас, грубо говоря, обложили дважды, обязав платить налог с налога.

Что делать в такой ситуации? Бороться и искать, найти и не сдаваться! Чтобы не быть голословным, приведу примеры, которые не обошли стороной многие СМИ. В 2017 году в историю попало ООО «Арт-формат» — собственник пяти помещений в московском бизнес-центре, которому их стоимость рассчитали с учётом НДС. Так решил не кто-нибудь, а Мосгорсуд. Но собственник оказался упорным, дошёл до кассации. Результатом дополнительной экспертизы стало исключение НДС из кадастровой стоимости. Через год по его стопам пошли ТД «Зеленоград» и ООО «Аксиома». Им удалось выйти победителями. Но, даже несмотря на такие прецеденты, власти продолжали оптом оценивать по кадастру объекты недвижимости с включением НДС.

• Первое, что надо понимать: НДС в кадастровой стоимости быть не должно. Это «масло масляное».
  

• Второе — собственник недвижимости не имеет права самостоятельно для расчёта налогов взять и снизить кадастровую стоимость на размер НДС.

! Никакой самодеятельности! Подобные инициативы могут иметь неприятные последствия.

Чтобы ничего не упустить, выработать верную стратегию, обратитесь к компании «Митсан Консалтинг» — мы специализируемся по вопросам налогообложения в сфере недвижимости, накопили серьёзный опыт в этом сегменте и даем только профессиональные и эффективные консультации по земельному праву.

 Пошаговый расклад действий владельца недвижимости:

• Сначала нужно в установленном законом порядке оспорить кадастровую стоимость.

• Затем добиться официального снижения путём исключения из неё НДС.

• В дальнейшем уже с итоговой суммы платить налоги на имущество. Самостоятельно убирать 20% из кадастровой стоимости нельзя. Это будет истолковано как нарушение действующего налогового законодательства.

Надо сказать, что с такой проблемой, как включение НДС в кадастровую стоимость, лучше всего знакомы столичные собственники. В Москве политика городских властей всегда сводилась к тому, что этот путь — безусловно правильный. В Санкт-Петербурге и Ленобласти, в ряде других регионов РФ с подобными разночтениями сталкиваться практически не приходится. То есть, кто как может, тот так и зарабатывает. Так что держите ухо востро.

Митсан Консалтинг специально для Телеграм-канала "Налоги без Пи..."