Все мы знаем, что налог на имущество рассчитывается именно на базе кадастровой стоимости. Значит, любой собственник напрямую заинтересован, чтобы размер кадастровой стоимости был рассчитан справедливо. То есть максимально близко к реальным рыночным показателям. И когда «кадастр» вдруг становится больше «рынка», говорить о справедливости больше не приходится. Но такие попытки органов, определяющих кадастровую стоимость, встречаются очень часто. Уж очень им нравится рыночная стоимость, содержащая в себе налог на добавленную стоимость.
Чтобы разрешить противоречия, этим вопросом занялся Верховный Суд РФ. Он-то и постановил:
определение рыночной стоимости недвижимого имущества с включением в её состав суммы НДС противоречит нормам законодательства об оценочной деятельности (Определение ВС РФ № 5-КА19-66 от 05.02.20 г.)
Коротко и ясно: ни оценочное, ни налоговое законодательство не считают НДС ценообразующим фактором для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Определять рыночную цену с выделением НДС незаконно. В общем, закон против. Точка.
В кадастровой стоимости НДС быть не должно, поскольку он уплачивается в процессе совершения сделки по купле-продаже недвижимости. Однако при заключении сделок кадастровая стоимость не принимается во внимание — она практически всегда нужна для расчёта налогов. Как и везде, бывают исключения. О них мы с вами говорили, обсуждая 10 случаев использования кадастровой стоимости. Ни в одном из примеров не прозвучало, что кадастровая стоимость используется для регулирования договорных отношений между покупателем и продавцом в части цены. Если вы столкнётесь с ситуацией, когда НДС окажется включён в кадастровую стоимость, то вас, грубо говоря, обложили дважды, обязав платить налог с налога.
Что делать в такой ситуации? Бороться и искать, найти и не сдаваться! Чтобы не быть голословным, приведу примеры, которые не обошли стороной многие СМИ. В 2017 году в историю попало ООО «Арт-формат» — собственник пяти помещений в московском бизнес-центре, которому их стоимость рассчитали с учётом НДС. Так решил не кто-нибудь, а Мосгорсуд. Но собственник оказался упорным, дошёл до кассации. Результатом дополнительной экспертизы стало исключение НДС из кадастровой стоимости. Через год по его стопам пошли ТД «Зеленоград» и ООО «Аксиома». Им удалось выйти победителями. Но, даже несмотря на такие прецеденты, власти продолжали оптом оценивать по кадастру объекты недвижимости с включением НДС.
-
Первое, что надо понимать: НДС в кадастровой стоимости быть не должно. Это «масло масляное».
-
Второе — собственник недвижимости не имеет права самостоятельно для расчёта налогов взять и снизить кадастровую стоимость на размер НДС.
! Никакой самодеятельности! Подобные инициативы могут иметь неприятные последствия.
Чтобы ничего не упустить, выработать верную стратегию, обратитесь к компании «Митсан Консалтинг» — мы специализируемся по вопросам налогообложения в сфере недвижимости, накопили серьёзный опыт в этом сегменте и даем только профессиональные и эффективные консультации по земельному праву.
Пошаговый расклад действий владельца недвижимости:
-
Сначала нужно в установленном законом порядке оспорить кадастровую стоимость.
-
Затем добиться официального снижения путём исключения из неё НДС.
-
В дальнейшем уже с итоговой суммы платить налоги на имущество. Самостоятельно убирать 20% из кадастровой стоимости нельзя. Это будет истолковано как нарушение действующего налогового законодательства.
Надо сказать, что с такой проблемой, как включение НДС в кадастровую стоимость, лучше всего знакомы столичные собственники. В Москве политика городских властей всегда сводилась к тому, что этот путь — безусловно правильный. В Санкт-Петербурге и Ленобласти, в ряде других регионов РФ с подобными разночтениями сталкиваться практически не приходится. То есть, кто как может, тот так и зарабатывает. Так что держите ухо востро.
Митсан Консалтинг специально для Телеграм-канала "Налоги без Пи..."
